Договор аренды с залогом за последний месяц

Страховой Депозит (Залог) или последний месяц- что выгоднее?

Страховой депозит (Залог за аренду жилья), для чего он нужен при найме жилья?

Залог за аренду жилья (страховой депозит) – это распространенная форма защиты
арендуемого жилья от негативных последствий. В быту еще можно услышать такие
названия страхового депозита, как «залоговая сумма», «гарантийный платеж»,
«платеж за последний месяц», «залог». При этом смысл их сводится к одному – при
подписании найма жилья наниматель квартиры помимо оплаты за проживание в квартире за первый месяц, вносит наймодателю еще одну сумму. Как правило, эта сумма равна одной месячной оплате
за аренду жилого помещения, и вносится как гарантийный платеж на случай
возмещения возможного причинения вреда арендуемому имуществу, а так же служит
гарантиями исполнения нанимателем условий и обязательств по договору.

Относительно законодательства, страховой депозит в аренде квартир можно отнести к договорному способу
обеспечения исполнения обязательств на основании договоренностей наймодателя и нанимателя, что регулируется п.1 ст.329 ГК РФ о способах обеспечения исполнения обязательств. Согласно нормам этой статьи в ГК РФ, исполнение обязательств по договору может быть обеспечено следующими способами – залогом,
задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством, и другими предусмотренными законодательством или договором способами. Из этих норм ГК РФ следует что, при заключении договора найма жилья, стороны вправе самостоятельно выбирать способ обеспечения выполнения
обязательств, в случае с арендой жилья это страховой депозит.

Но, такая законодательная норма о самостоятельности сторон определять условия использования страхового депозита, казалось бы, должна способствовать решению всех возможных разногласий между
наймодателем и нанимателем при определении обстоятельств использования
страхового депозита. Но в действительности страховой депозит зачастую вызывает
ожесточенные споры между наймодателем и нанимателем. Большинство конфликтных ситуаций
возникает при досрочном расторжении договора найма жилья – наниматель
оспаривает правомерность удержания депозита хозяином квартиры, при этом
наниматель в большинстве случаев склонен думать о том, что нельзя использовать
страховой депозит для погашения задолженностей и причиненного ущерба. Если к
этому подходить с точки зрения гражданского законодательства, то данная точка
зрения является ошибочной. Согласно п.2 ст.307 ГК РФ об обязательстве и
основаниях его возникновения, при съеме квартиры в аренду по договору найма
жилья, у нанимателя перед наймодателем возникают обязательства должника, в
случае если наниматель причинил вред имуществу наймодателя. Обязательство –
один из наиболее распространенных видов гражданских правоотношений.
Относительно аренды квартир, согласно ГК РФ, обязательство возникает на
основании договора. Исходя из п.1 ст.1064 ГК РФ лицо, причинившее вред или
ущерб имуществу гражданина, обязано возместить причиненный вред или ущерб в
полном объеме.

Стоит так же сказать о зачислении
страхового депозита в качестве оплаты за последний месяц проживания – это очень
распространенная, непростительная ошибка собственников жилья! Страховой депозит в счет
обеспечения договорных обязательств не является предоплатой за
последний месяц найма жилья ! Смешивание
данных определений на практике приводит к неправильному обоснованию своих позиций
относительно норм права, что впоследствии не позволит эффективно защитить свои
интересы в спорах при окончании арендных отношений. Сегодня, при сдаче квартир
в аренду хозяева квартир, когда узнают, что их квартиранты собираются съезжать,
сами предлагают квартирантам доживать последний месяц найма за счет страхового
депозита. Таким образом, сумма страхового депозита идет в счет оплаты
проживания за последний месяц аренды жилья, вместо страховой суммы на случай
непредвиденных обстоятельств. Для наймодателя это является грубейшей ошибкой!

Отходя от юридических норм, скажем: есть
одна народная мудрость – «людей держат деньги». В случае аренды жилья это
неоспоримая истина.

Так что же она может значить?
Опытный риэлтор, который не ставит перед собой целью совершить сделку в ущерб
интересов собственника жилья, подскажет, как правильно следует распорядиться
страховым депозитом, полученным на момент подписания Договора найма жилого
помещения.

Объясняем всё вышесказанное

Не менее чем за 30 календарных дней
наниматели квартиры предупреждают наймодателя о выезде (это при отсутствии
нарушения условий Договора), в обусловленный день стороны встречаются на
квартире, по Акту приема-передачи хозяин квартиры принимает у жильцов
помещение, производит текущий расчет электроэнергии и водоснабжения и, если по
состоянию квартиры претензии отсутствую, возвращает залог жильцам за вычетом
текущих расходов за электроэнергию, водоснабжение (также в текущих расходах
могут быть оплата консьержа, а/м машиноместа и т.п.). Жильцы притом обязаны передать
квартиру Наймодателю по Акту приема-передачи в состоянии не худшем, чем при
подписании данного Акта (с учетом естественного износа), также вернуть N
количество комплектов ключей от Помещения и (обязательно) Наниматель должен передать
собственнику все договоры и соглашения, ранее подписанные нанимателем и
наймодателем (либо их представителями). Если причинен ущерб имуществу или в квартире необходимо провести тщательный клининг, залог также служит суммой покрытия этих расходов.
То есть: ни в коем случае, ни
при каких обстоятельствах не возвращайте Залог жильцам ДО расторжения договора
и не определяйте его в качестве последнего месяца проживания. Мало того,
причиненный жильцами текущий ущерб в сдающейся в наем квартире возмещается ими по
факту (срок возмещения Ваш риэлтор указывает в договоре) – не вычитайте
стоимость ущерба из Залога, если Договор не расторгается, он (Залог) должен
быть неприкосновенным до освобождения жильцами Вашей квартиры, тем более , что сумма Залога – сомнительный момент, ведь составляет не более 100% от месячной арендной платы, а имущество и отделка
Помещения в оценочном виде в разы превышает цифру Залога. Даже если сдавать в наем пустую квартиру и имея «на руках» , допустим, залог 25 тыс. руб., собственник рискует, ведь при возможном возникновении аварии может быть причинен ущерб соседям, возместить этот ущерб имеющейся суммой Залога вряд ли получится.

Уважаемые собственники жилья! Во избежание некрасивых ситуаций и, как следствие, печального опыта сдачи квартиры в наем, прислушайтесь к советам АН Октавия, консультируйтесь со своим личным риэлтором, и процесс сдачи жилья в аренду не будет преподносить Вам негативные впечатления.

Внимание.
В нашем агентстве гарантирована полная конфиденциальность личных данных собственника и сделки!

Подать заявку в агентство Вы можете,позвонив нам по тел. 8 (495) 211-02-58.

Аренда квартиры с залогом: образец договора и юридические тонкости процедуры

При аренде жилого имущества составление договора возможно в двух формах: письменной и простой устной. Таким образом регулируются обязанности и права сторон соглашения, коими являются арендатор и арендодатель.

Согласно договору, одной стороной осуществляется передача жилого имущества в пользу другой стороны на временное пользование.

Когда документ обязателен

Гражданским Кодексом РФ чётко определён перечень случаев, когда заключение такого договора, а точнее его письменной формы, является обязательным.

Он включает в себя следующие условия:

  • одна из сторон является юридическим лицом либо организацией;
  • предполагаемый срок аренды превышает 12 месяцев;
  • у одной из сторон присутствуют сомнения в способности другой стороны выполнять условия аренды;
  • наличие дорогостоящей мебели, техники либо ремонта в арендуемой квартире.

Несмотря на то, что устная форма договора аренды квартиры с залогом допустима, письменная его форма обладает неоспоримым преимуществом — она выступает гарантом реализации прав сторон в случае нарушения какой-либо из сторон обговоренных в соглашении условий.

Внимание: Соглашение, имеющее срок действия более 12-ти месяцев подлежит регистрации в Росреестре.

Если же срок действия соглашения не превышает 12 месяцев, а условия договора подразумевают пролонгацию в конце срока действия, такое соглашение не требует прохождения процедуры регистрации.

Основные пункты

На законодательном уровне чётких требований к содержанию подобного договора не устанавливается. Подготовка и составление документа выполняется сторонами самостоятельно. Однако, при его составлении сторонам необходимо непременно учесть требования, прописанные в пункте 1 статьи 674 ГК РФ.

Должен включать в себя следующие сведения:

  • место и дату составления договора;
  • паспортные и контактные данные собственника (арендодателя) и реквизиты документа о праве собственности на сдаваемую в аренду квартиру;
  • паспортные и контактные данные арендатора;
  • паспортные данные лиц, которые будут совместно с арендатором проживать в арендуемой квартире;
  • описание квартиры со всеми её особенностями и недостатками;
  • период времени действия договора;
  • арендная плата (её размер), размер залога, порядок и сроки перечисления предусмотренных денежных средств арендодателю;
  • обязанности и права сторон;
  • условия, при которых возможно досрочное расторжения договора;
  • реквизиты и подписи сторон.

Типовая форма

Особого внимания требует указание условий передачи залога арендатором в пользу арендодателя. Все сведения включаемые в текст соглашения могут корректироваться сторонами путём удаления либо добавления необходимой информации.

Для справки: Чаще всего размер залоговой суммы равен 100 процентам от помесячной арендной платы.

Расписка и важные нюансы

Сумма в полном объёме возвращается арендатору в срок от 2-х до 7-ми недель после окончания срока аренды, прописанного в договоре. Если в течение вышеприведенного срока арендодатель не возвратит залог арендатору, последний имеет все основания обратиться в судебные инстанции для рассмотрения и разбирательства.

Подтверждением факта передачи наличных средств выступает расписка стандартного образца, используемого при совершении сделок между физическими лицами.

Расписка обладает следующими особенностями:

  • отсутствие необходимости в нотариальном заверении;
  • необходимость содержания в документе сведений, достаточных для полноценной идентификации сторон, а также даты и места передачи денежных средств между сторонами;
  • фактом передачи денежных средств является наличие подписей двух лиц, выступающих свидетелями сделки. Подписи свидетелей подлежат расшифровке, то есть указанию инициалов и фамилий;
  • в конце расписка должна непременно содержать данные паспортов либо иных документов, удостоверяющих личность свидетелей.
Читайте также:  Образец предварительный договор дарения доли квартиры несовершеннолетнему

Важно! В расписке, подтверждающей передачу залога, должно содержаться прямое указание на заключаемый договор аренды квартиры.

Если такового указания нет, назначение передаваемых денежных средств может юридически определяться как займ.

Если при заключении договора в качестве посредника выступает агентство, сумма залога данному посреднику не передаётся. Посредник не обладает правами на распоряжение залоговыми денежными средствами. Правом получения залоговой суммы обладает исключительно собственник арендуемой квартиры либо уполномоченное и нотариально удостоверенное лицо, имеющее доверенность на её получение.

Внимание: Правильно составленная расписка обладает юридической силой и может выступать как доказательство в судебных инстанциях.

Договором также определяются сроки возврата залоговой суммы либо время компенсации различного рода издержек этой суммой, полученной арендодателем. В дополнение к основному документу имеется возможность составления отдельного соглашения на залоговую сумму, которая является неотъемлемой частью самого договора.

Предварительный документ найма жилого помещения с задатком

Заключение данного документа необходимо в случае, когда стороны уже знакомы, однако по какой-либо причине арендодатель не может прямо сейчас предоставить квартиру либо арендатор не в состоянии «в сей момент» внести залоговую сумму в полном объёме.

Этот документ выполняет роль гарантии дальнейшего взаимодействия сторон и заключается исключительно в письменной форме. Заключение такого договора предусматривается статьёй 429 ГК РФ, внесение задатка — статьями 380 и 381 ГК РФ.

Для справки: Регистрация предварительного договора не требуется.

Этот документ непременно должен включать в себя основную информацию из основного договора: сроки, суммы и так далее. Это позволит в дальнейшем исключить возможные конфликтные ситуации между сторонами.

Дополнительным инструментом для этого является задаток. Вносится он арендатором и при его отказе от оформления договора аренды задаток переходит арендодателю. Однако, если последний передумает сдавать квартиру, то, согласно Гражданскому Кодексу, он обязан будет возвратить задаток несостоявшемуся арендатору причём в двойном размере.

Заключение

Как видно из всего вышесказанного, составление договора аренды квартиры с залогом дело не слишком щепетильное. Однако оформление этого документа позволяет избежать множества разногласий и возможных проблем во взаимоотношениях сторон. Даже в случае возникновения судебных тяжб такой договор способен помочь судовой инстанции вынести справедливое решение в кратчайшие сроки.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Договор аренды квартиры с залогом – образец

Договор аренды квартиры — правовые основы

Для начала следует отметить, что официально термин «аренда квартиры» практически не применяется. В аренду сдаются земельные участки, предприятия, здания, сооружения и иные имущественные объекты, не предназначенные для проживания людей (ст. 607 ГК РФ). Квартира же, в соответствии с п. 2 ст. 671 ГК РФ, может быть сдана в аренду только тогда, когда арендатором является организация (юридическое лицо). В общем случае квартира может быть передана собственником третьему лицу для проживания и пользования лишь по договору найма помещения (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Условием предоставления квартиры в наем является внесение нанимателем платы за владение и пользование ею. Размер платежа зависит от множества факторов, при этом владелец жилья вправе установить его самостоятельно, ориентируясь на стоимость коммунальных услуг и среднюю цену найма аналогичных помещений в регионе.

Форма и содержание договора аренды квартиры

Законодатель не устанавливает четких требований к содержанию договора найма или аренды квартиры, поэтому стороны могут подготовить документ самостоятельно. При этом важно лишь помнить, что он, согласно п. 1 ст. 674, обязательно должен быть составлен в письменной форме.

ВАЖНО! Если речь идет именно об аренде, то есть случае, когда квартиру снимает организация (например, для проживания сотрудников), договор подлежит государственной регистрации, если заключается на срок от 12 месяцев. При меньшем сроке аренды или найме квартиры договор не регистрируется (ст. 651 ГК РФ).

В документе следует указать:

  • дату и место составления;
  • Ф. И. О. собственника жилья, его паспортные данные, контактный телефон и реквизиты документа, подтверждающего факт наличия у него права собственности на сдаваемое жилье;
  • Ф. И. О. нанимателя, его паспортные данные и контактный телефон;
  • Ф. И. О. лиц, которые будут проживать в квартире совместно с нанимателем;
  • описание жилого помещения, его особенностей и недостатков;
  • временной период, в течение которого будет действовать договор;
  • размер арендной платы, сроки и порядок ее перечисления собственнику;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок расторжения договора до окончания срока его действия;
  • реквизиты сторон и их подписи.

Также в соглашение может быть внесено указание на необходимость передачи жильцами залога в пользу собственника. При необходимости стороны могут корректировать сведения, включаемые в договор, добавляя и убирая важную или ненужную информацию.

Как прописать в договоре аренды квартиры залог

Залог, согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, — это обеспечение обязательства, позволяющее залогодержателю (владельцу квартиры) в случае неисполнения должником (нанимателем) обязанностей использовать предмет залога для покрытия собственных издержек. При этом заключение договора с условием выплаты нанимателем залога является правом, а не обязанностью владельца жилья.

Данное обеспечение (обычно его размер равен сумме месячного платежа за проживание в квартире) позволяет нанимателю застраховать риски, связанные с недобросовестным исполнением жильцом своих обязанностей (несвоевременным внесением платы, причинением ущерба мебели или технике и пр.). Если владелец понесет какой-либо материальный ущерб, полученный залог позволит его компенсировать.

Факт внесения нанимателями денежных средств в этом случае обязательно должен быть зафиксирован в заключаемом с владельцем жилья договоре. В нем же должна содержаться информация о том, на какие цели и в каких случаях могут быть направлены средства залога.

Для наглядности предлагаем вашему вниманию образец договора аренды с залогом, составленный с учетом всех требования законодательства. Его можно при необходимости использовать при составлении собственного варианта, адаптировав под конкретные обстоятельства.

Образец договора аренды квартиры с залогом

ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ С ЗАЛОГОМ

Арютин Евгений Павлович (далее — Арендодатель) и ООО «Фикус» (далее — Арендатор) в лице генерального директора Ефимова Антона Петровича, действующего на основании Устава, заключили договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1 Арендодатель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру с кадастровым номером 35:64:014702:0541 Арендодателю во временное владение и пользование, а Арендатор принимает квартиру и оплачивает ее в соответствии с условиями настоящего договора.

1.2 Подтверждением наличия права собственности на квартиру является выписка из ЕГРН № 99/2018/87478512 от 13.08.2018.

1.3 По настоящему договору во временное владение и пользование передается следующая квартира:

  • адрес: Краснодар, ул. Светлая, д. 5, кв. 17;
  • площадь: 44,5 кв. м;
  • количество комнат: 1.

1.4 Квартира предоставляется Арендатору для проживания сотрудников ООО «Фикус», прибывающих в командировку в Краснодар.

1.5 Квартира передается Арендатору в соответствии с актом приема-передачи, приведенным в приложении 1 к настоящему договору.

2. Плата за пользование квартирой и порядок осуществления расчетов между сторонами

2.1 Размер платы за наем квартиры составляет 17 000 (семнадцать тысяч) рублей в месяц.

2.2 Оплата коммунальных услуг (электроэнергии, холодной и горячей воды, водоотведения) осуществляется Арендатором в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета.

2.3 аниматель осуществляет оплату один раз в месяц путем безналичного перевода денежных средств на счет Арендодателя (№ счета: 40814519980145746925)

2.4 Первый платеж, в который входит плата за первый месяц проживания и сумма взноса, равного оплате одного месяца проживания и признаваемого сторонами Залогом, вносимым с целью обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, составляет 34 000 руб. Залог возвращается Арендатору после окончания срока действия договора при условии, что последний на указанный момент исполнил все финансовые обязательства перед Арендодателем (в том числе оплатил все время фактического проживания в квартире), а также сохранил качество квартиры и находящегося в ней имущества.

2.5 Плата за каждый последующий месяц осуществляется Арендатором ежемесячно до 25-го числа предыдущего месяца.

2.6 Одностороннее изменение размера платы за использование квартиры не допускается. В случае возникновения необходимости увеличения или уменьшения суммы платежа стороны заключают дополнительное двустороннее соглашение, являющееся приложением к данному договору.

3. Обязанности сторон

3.1 Арендодатель обязуется:

  • передать Арендатору квартиру в пользование и распоряжение с 01.09.2018;
  • в случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, устранить ее последствия самостоятельно и за свой счет;
  • в случае необходимости производить капитальный ремонт помещения и ремонт коммуникаций за свой счет.

3.2 Арендатор обязуется:

  • вносить плату за наем квартиры в полном объеме с соблюдением установленных настоящим договоров сроков;
  • использовать помещение по назначению, установленному п. 1.4 настоящего договора;
  • обеспечивать сохранность квартиры и имущества, переданного Арендодателем, в их первоначальном состоянии.

4. Действие договора

4.1 Договор действует с 01.09.2018 по 01.09.2019.

4.2 Договор может быть расторгнут досрочно по обоюдному согласию сторон или в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3 Арендодатель и Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии письменного предупреждения об этом не позднее чем за 30 дней до момента расторжения.

5. Сведения о сторонах

Арютин Евгений Павлович

Паспорт: 8908 512418, выдан отделом УФМС России по Краснодарскому краю в ЦО Краснодара 12.05.2008

Телефон: 8 111 111 11 11

6. Подписи сторон

Итак, договор аренды с залогом имеет одно основное отличие от обычного договора аренды (найма) жилого помещения — в нем содержится условие об уплате нанимателем залога в пользу арендодателя. Обычно размер залогового платежа составляет 100% стоимости первого месяца проживания в квартире. В случае если наниматель исполняет все финансовые обязательства перед владельцем жилья, залог возвращается ему в полном объеме после окончания срока действия договора аренды. Если же жилец не оплачивает какую-либо задолженность (например, съезжает с квартиры, не внеся последний арендный платеж), сумма залога направляется на ее погашение.

Читайте также:  Заключение договора купли продажи земельного участка

Договор аренды квартиры с залогом

Договор аренды жилого имущества составляется в простой устной или письменной форме. Соглашение определяет права и обязанности сторон – арендодателя и арендатора. По договору одна сторона передает другой квартиру во временное пользование. Переход прав собственности не производится.

Когда необходимо составление письменной формы договора

ГК РФ четко определяет случаи, при которых договор заключается в письменной форме. Необходимость возникает при наличии условий:

  • одной из сторон выступает организация;
  • оформляется длительный срок аренды, превышающий 1 год.

Соглашение длительного срока действия свыше 1 года необходимо регистрировать в Росреестре. Не требует прохождения регистрации договор на аренду квартиры сроком до года, пролонгируемый ежегодными дополнительными соглашениями.

Несмотря на допустимость устной формы договора преимущественно используется письменная форма, позволяющая гарантировать реализацию прав при нарушении одной из сторон условий. Стандартный образец договора аренды можно скачать в конце статьи.

Одним из распространенных соглашений, оформляемых при передаче квартиры в аренду, является договор с залогом. Необходимость формы возникает при наличии в жилье дорогого ремонта, качественной мебели и техники или имеющихся сомнениях в платежеспособности арендатора. Документ, составляемый при оформлении аренды, должен содержать обязательные условия. В форму вносятся сведения на предмет, данные сторон, срок и оформление передачи в пользование, порядок расторжения и возврата имущества.

Оформление передачи залога

Сумма залога передается арендодателю дополнительно к величине арендной платы. Факт передачи наличных денежных средств удостоверяется распиской. Применяется стандартный образец расписки, используемый при проведении сделок с участием физических лиц. Особенность составления расписки:

  • необходимость в заверении документа у нотариуса отсутствует;
  • документ должен содержать сведения, достаточные для идентификации сторон, места и даты передачи средств;
  • факт передачи средств подтверждается подписями 2-х свидетелей. Подпись подлежит расшифровке с указанием фамилий и инициалов;
  • данные паспортов или других документов свидетелей необходимо указать в конце расписки.

При участии агентства в заключении договора сумма залога не передается посреднику. Право на получение суммы имеет собственник квартиры или лицо, действующее от его имени по нотариально удостоверенной доверенности с указанием права получения суммы залога.

Грамотно составленная расписка имеет юридическую силу и принимается в качестве доказательства в судебной инстанции. Скачать стандартный образец расписки можно по ссылке, указанной в конце статьи.

Основные пункты договора аренды с залогом

Одной из форм гарантий арендодателя выступает включение в договор пункта о залоге. Сумма устанавливается в фиксированной величине и прописывается в документе. Арендодатель покрывает залогом издержки, полученные:

  • при порче имущества, находящегося в квартире – оборудования, мебели;
  • в случае отсутствия взноса платы за проживание;
  • при выявлении проведенных междугородних переговоров, срок платежа которых наступает с месячной отсрочкой;
  • при необходимости проведения уборки сильно загрязненного арендуемого жилья.

Для защиты прав арендатора необходимо подробно прописать наличие неисправностей или порчи обстановки. Описываются наличие царапин, сколов, дыр или пятен мягкой мебели и прочие недостатки предметов интерьера. При отсутствии описания недостатков доказать правоту будет невозможно.

За счет сумм залога не компенсируются:

  • естественный износ имущества (потертости мягкой мебели, отверстия в стенах и прочие детали);
  • изменение цвета обоев, возникающее при нормальной эксплуатации;
  • стоимость приведения в исправное состояние оборудования и мебели, имевшееся на момент аренды квартиры.

Арендодатель при компенсации залогом издержек должен предоставить арендатору письменный отчет о потраченных средствах, второй экземпляр с подписью о вручении остается у собственника. Неиспользованный остаток суммы подлежит возврату арендатору.

Составление соглашения о залоге

Договор определяет срок возврата суммы или момент компенсации издержек залогом, полученного собственником квартиры. Допускается заключение отдельного соглашения на сумму залога, являющегося неотъемлемой частью основного документа, составленного при оформлении аренды квартиры. При составлении соглашения за образец можно взять стандартный договор. В документе описываются:

  • условия и причины использования залога;
  • документальное оформление компенсации издержек. В ряде случаев предусматривается предоставление арендатору вместе с отчетом об издержках документов, подтверждающих расходы;
  • срок, необходимый для оценки состояния квартиры и возврата средств.

Период, необходимый для возврата, может быть установлен сторонами по договоренности. В стандартном варианте срок составляет от 2 недель до 1,5 месяцев. Отсчет дней периода производится от дня освобождения квартиры и подписания акта.

Договорные отношения могут быть расторгнуты ранее окончания срока действия. В документе должны быть оговорены условия возврата сумм при преждевременном прекращении отношений. При неопределенности срока действия договора о расторжении сообщается за месяц до прекращения его действия.

Если арендодатель не выдерживает условия возврата средств, арендатор имеет все шансы получить сумму при обращении в суд. Разбирательства в судебных органах невыгодны арендодателю. Лицо может дополнительно заплатить издержки, компенсировать моральный вред пострадавшей стороне.

Получить типовые документы можно, перейдя по ссылкам, указанным ниже.

Как правильно оформить страховой депозит при аренде квартиры?

Начать, наверное, стоит с того, что гражданское законодательство не знает понятия «страховой депозит». Это определение выведено практикой и понимать под ним стоит внесение нанимателем некой суммы (на практике, чаще всего, равной одной месячной оплате за квартиру), которая в случае порчи арендованного имущества, неоплаты коммунальных счетов и т.д. будет удержана наймодателем для покрытия возможных убытков. В случае отсутствия подобных убытков, претензий у сторон друг к другу по поводу исполнения обязательств по договору найма «страховой депозит» должен быть возвращен нанимателю.

«Страховой депозит» и залог

При этом не стоит путать и смешивать понятия «страховой депозит» и «залог». И хотя на практике эти понятия зачастую признаются тождественными, это далеко не одно и то же. Залог является одним из способов исполнения обязательств. Согласно ст. 329, 334 ГК РФ, кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право перед третьими лицами получить исполнение обязательства должника (залогодателя) за счет заложенного имущества, если должник не смог исполнить принятое на себя ранее обязательство. То есть залог может быть внесен нанимателем (залогодателем) наймодателю (кредитору) в счет обеспечения исполнения принятого на себя обязательства.

Самый очевидный пример: наниматель берет на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату за квартиру и при этом передает некую сумму в залог наймодателю с тем, чтобы в случае невнесения арендной платы его обязанность по оплате была исполнена на счет суммы, переданной в залог. Таким образом, при подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение залога (например, в размере месячной оплаты) с тем, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания нанимателя.

Что может быть обеспечено страховым депозитом?

«Страховой депозит», в свою очередь, это не залог, направленный на обеспечение исполнения обязательства. Это способ гарантировать возмещение ущерба в случае его причинения. Как уже отмечалось, такого понятия в ГК РФ нет, но при заключении соглашения о внесении «страхового депозита» (как отдельным документом, так и внесение такого пункта в договор найма жилого помещения) исходить нужно из положений ст. 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств по договору (в том числе договору найма) может быть обеспечено следующими способами – залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством и другими предусмотренными законодательством или договором способами.

С залогом мы уже разобрались – за счет него обеспечиваем исполнение обязанности по внесению арендной платы. А вот исполнение обязательства, возникшего вследствие причинения вреда, может быть обеспечено как раз «страховым депозитом». То есть, если наниматель за период проживания в квартире причинил ущерб, испортил мебель и бытовую технику, он обязан возместить ущерб согласно ст. 1064 ГК РФ. Если он добропорядочен – может сделать это добровольно, определив совместно с наймодателем сумму ущерба. Но если возникают разногласия по сумме или иные недопонимания, разрешать ситуацию придется не иначе, как через суд. Оформление и внесение «страхового депозита», как некой суммы, которая будет удержана наймодателем в случае причинение нанимателем ущерба, позволяет избежать указанных неприятностей.

Основные спорные моменты и способы их разрешения, связанные со страховым депозитом

Подведем итог. На практике при заключении договора найма жилого помещения зачастую путают понятия залог, страховой депозит и взнос арендной платы на последний месяц проживания (надо отметить, что и такого понятия в юриспруденции нет – это не что иное, как предоплата). Наиболее юридически грамотно предусмотреть в договоре несколько самостоятельных пунктов: о залоге – с его помощью гарантируется оплата последнего месяца проживания нанимателя (если последний месяц оплачивается в обычном порядке – он возвращается); о страховом депозите – в случае отсутствия ущерба имуществу наймодателя или третьих лиц он подлежит возврату нанимателю в полном объеме; предоплата за последний месяц – единовременное внесение суммы, равной сумме арендной платы за несколько месяцев.

Читайте также:  Скачать договор найма квартиры образец между физическими лицами

Чаще всего, если внесен залог, то последний месяц не оплачивают, жертвуя залогом. При этом не происходит нарушение прав сторон по договору.

Но если в договоре предусмотрен только залог, которым пожертвовали в счет оплаты последнего месяца, то за счет каких денежных средств возмещать причиненный ущерб, неоплаченные коммунальные счета, интернет, телефон и т.д.? Соответственно, разумнее всего предусматривать оба этих правовых института в договоре найма. Но очевидно, что внесение сразу нескольких сумм, да с учетом риэлтерской комиссии, может быть просто неподъемным для многих наймодателей, и в этих вопросах необходимо искать компромисс.

Правила составления договора аренды квартиры с залогом и депозитом. Отличия данных понятий и образцы документов

При сдаче жилья в аренду обязательным условием является заключение соответствующего договора между владельцем недвижимости и нанимателем.

Цель этого соглашения – урегулирование взаимоотношений между участниками сделки, в том числе в вопросе прав, обязанностей и ответственности, которые будут нести стороны в результате нарушения условий подписанного договора.

Юридически верно составленный договор аренды квартиры с залогом и депозитом – гарантия, позволяющая избежать возможных конфликтных ситуаций.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-04-19 . Это быстро и бесплатно !

Понятие залога и депозита: в чем их отличие?

Как правило, заключение соглашения о найме предполагает внесение залога и страхового депозита. Условия этих платежей обсуждаются сторонами сделки до фактического заселения и строго фиксируются в документально.

  • Страховой депозит – гарантия для собственника объекта недвижимости. Это обеспечительный платеж, который хозяин квартиры вправе не возвращать нанимателю в том случае, если сдаваемое в аренду жилье было повреждено. Сумма депозита согласовывается между сторонами, но чаще всего ее величина зависит от стоимости отделки жилья или суммы месячной арендной платы.
  • Залог – платеж, внесение которого подтверждает имеющиеся у нанимателя намерение вселиться в данный объект недвижимости. Также сумма задатка может стать оплатой последнего месяца проживания нанимателя. Размер платежа всегда равен сумме арендной платы за месяц, увеличить его нельзя.

Плюсы и минусы

Внесение страхового депозита и залога при заключении договора имеет свои преимущества и недостатки.

Эти платежи в первую очередь призваны защищать интересы арендодателя и обеспечивать:

  • Сохранность объекта недвижимости и отделки.
  • Своевременную оплату жилья и коммунальных услуг.
  • Гарантированное получение наймодателем возмещения за причиненный арендаторами ущерб.

Единственным минусом страхового депозита является его размер. Если он равен сумме месячного проживания его может не хватить на возмещение ущерба, нанесенного постояльцами.

Для арендатора преимуществом внесения депозита и залога является дополнительная гарантия получения жилья в аренду, а недостатком – дополнительные финансовые затраты.

Как правильно составить соглашение с залогом?

Далекие от рынка недвижимости люди могут путать термины аренды и найма жилья. Юридически же эти понятия различаются:

  • Договор найма может быть заключен в том случае, когда фактическим нанимателем является физическое лицо.
  • Договор аренды предполагает, что объект недвижимости передается во временное пользование юридическому лицу.
  • Объект найма – помещение, принадлежащее к жилому фонду.
  • Предметом аренды может стать любой объект недвижимости.

Структура

Договор найма объекта недвижимости в обязательном порядке составляется в простой письменной форме. Все устные договорённости, достигнутые между участниками сделки, не имеют юридической силы и не будут учитываться в случае обращения в судебные органы.

В текст соглашения должны быть включены следующие разделы:

  • Преамбула, в которой нужно указать точное название договора, персональные данные сторон, а также дату и место подписания документа.
  • Предмет договора. В этом разделе следует подробно описать передаваемый объект недвижимости и указать его фактический адрес.
  • Сумма платы по договоры и порядок взаиморасчетом между сторонами.
  • Размер залога и страхового депозита, а также условия внесения платежей и их возврата нанимателю.
  • Права и обязанности сторон.
  • Срок, на который подписывается договор.
  • Реквизиты нанимателя и собственника жилья.
  • Подписи сторон.

Подписанты

Подписантами соглашения об аренде с залогом и депозитом являются наниматель (тот, кто получает во временное пользование жилое помещение) и наймодатель (тот, кто является фактическим владельцем объекта недвижимости).

В соответствии с положениями статьи 677 ГК РФ в роли нанимателя могут выступать только физические лица.

Юридические лица не могут использовать помещения для своих нужд, но при этом наделяются правом выступать в качестве наймодателя ( в соответствии с нормами статьи 671 ГК РФ).

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения

  1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
  2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Сроки действия и особенности

Договор найма может быть:

  1. Краткосрочным, то есть заключённым на срок менее 12 месяцев.
  2. Долгосрочным – заключённым на срок от 1 года до 5 лет.

Договора найма, заключённые на срок более 12 календарных месяцев в обязательном порядке подлежать государственной регистрации.

Расчеты

Залог и страховой депозит наниматель передает собственнику помещения вместе с платой по договору за первый месяц найма и оформляется по договорённости между сторонами. Передача денег может быть проведена как безналично, и сопровождаться выпиской с расчётного счета, так и наличными и распиской.

Переданные наймодателю суммы подлежат возвращению в том случае, если наниматель не нанес недвижимости ущерба и своевременно вносил плату за проживание и услуги ЖКХ.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон описываются в тексте соглашения, а за их основу принимаются правила, установленные положениями статей 611 – 621 ГК РФ.

Наймодатель вправе:

  • Получать плату за предоставление объекта недвижимости внаём установленные сроки.
  • Истребовать ее досрочно в случае нарушения квартирантом сроков оплаты.
  • Досрочно расторгнуть соглашение, если его условия были нарушены.

При этом наймодатель обязуется:

  • Не препятствовать нанимателю в вопросе пользования объектом недвижимости.
  • Передать жилое помещение в оговоренные сроки и в надлежащем состоянии.
  • Нести ответственность за состояние переданного жилья и устранять недостатки, которые мешают его использованию.
  • Производить капитальный ремонт за счет собственных средств.
  • В полном объеме возвратить нанимателю залог и депозит в том случае, если квартира передается собственнику в первоначальном состоянии и в оговоренные сроки.

Наниматель вправе:

  • В оговоренные сроки получить в пользование объект недвижимости.
  • Расторгнуть соглашение в том случае, если наймодатель не выполнил свои обязанности.
  • Требовать устранения недостатков переданного в пользование помещения.
  • Передавать жилье в субаренду, если иное не прописано в условиях соглашения о найме.

Обязанностями нанимателя являются:

  • Своевременная оплата жилья.
  • Использование помещение только в тех целях, которые были прописаны в договоре найма.

Ответственность

Ответственность, которую стороны несут за несоблюдение условий соглашения о найме, определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Необязательные, но полезные пункты: расписка и акт с описью жилья

При заключении договора найма стороны составляют также дополнительные документы, которые призваны минимизировать риски сторон:

  • Расписка. Составляется для того, чтобы подтвердить фактическую передачу денег собственнику, и предназначена для того, чтобы наниматель мог подтвердить исполнение своих обязательств в полном объеме. Документ составляется лично наймодателем и не имеет строго установленной формы. В том случае, если расписка составляется в электронном виде – ее потребуется заверить нотариально.
  • Акт приема-передачи жилья. Составляется для того, чтобы подтвердить фактическую передачу недвижимости. В этом документе должны быть описаны:

  1. состояние стен и пола жилья;
  2. состояние и наличие сантехнических приборов;
  3. состояние предметов меблировки, дверей и окон;
  4. а также количество комплектов ключей, переданных нанимателю.

Ознакомьтесь с примерами документов:

Составление соглашения с депозитом

При составлении договора аренды с депозитом необходимо обратить внимание на следующие пункты:

  • Точная сумма ежемесячной арендной платы (ее необходимо вписать цифрами и прописью).
  • В текст соглашение также следует включить пункт о том, что при выезде наниматель обязан сдать квартиру наймодателю в надлежащем состоянии.
  • Право наймодателя оставить у себя сумму, переданную в счет страхового депозита в том случае, если имуществу владельца будет нанесён какой-либо ущерб.

Составление договора об аренде квартиры с залогом и депозитом – важное условие при заключении сделки. Этот документ позволяет минимизировать риски сторон и регулирует дальнейшие взаимоотношения между нанимателем и собственником жилого помещения.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:


Ссылка на основную публикацию