Договор купли продажи земельного участка считается заключенным

Сделки с земельными участками: виды и особенности

Существуют следующие виды сделок с земельными участками: купля-продажа, дарение и мена, переход права собственности по наследству, рента, ипотека (залог). В соответствии с Федеральным законом (о регистрации объектов недвижимости) все сделки с земельными участками подлежат обязательной государственной регистрации в местном Управлении Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии (далее Росреестр).

При регистрации соответствующих договоров важно точно указать характеристики объекта сделки: местонахождение объекта недвижимости, кадастровый номер земельного участка, его площадь по правоустанавливающим документам или кадастровому плану, категория земель и целевое назначение. Сделка купли-продажи — процесс приобретения земельного участка.

Основные требования при проведении сделки купли – продажи указаны в ст. 37 ЗК РФ и ст. 454 491 и 549-557 ГК РФ, ЗК РФ:

Участок должен стоять на кадастровом учете

Должны указываться сведения об обременениях и сервитутах

Информация указывающая вид разрешенного использования

Наличие линий ЛЭП, газопроводов и трубопроводов, подземных кабелей и т.д.

Документы необходимые для государственной регистрации сделки купли – продажи:

Заявление о регистрации договора купли-продажи

Подлинники и копии правоустанавливающих документов на земельный участок

свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемый объект, выданное УФРС.

справка о нормативной стоимости земли и т.д.

Выписка из домовой книги, сведения о проживающих в доме лицах, информация об отсутствии других землепользователей

Договор купли-продажи объекта недвижимости

Документы, удостоверяющие личность участников сделки

Оплаченная государственная пошлина за регистрацию объекта недвижимости (договора)

Кадастровый план земельного участка

Дарение — безвозмездная передача земельного участка в собственность. Пакет документов при гос. регистрации договора дарения, в целом, идентичен договору купли-продажи.

Существуют ограничения, при которых не допускается сделка дарения, например:

Недопустимо заключать договор после смерти дарителя

Дарение земельного участка находящегося в совместной собственности осуществляется при согласии всех собственников и т.д.

Наследование — одна из самых распространенных процедур с земельным участком. Право собственности переходит по завещанию или при отсутствии завещания — по закону. По наследству переходят земельные участки как находящиеся в собственности, так и на праве пожизненно наследуемого владения. Завещание составляется в письменной форме и заверяется нотариусом. Наследники по закону определяются в соответствии с законодательством. Свидетельство о праве на наследство не подтверждает право собственности на земельный участок и требует проведения государственной регистрации.

Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные

на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В

зависимости от числа участников сделки они могут быть двусторонними (или

многосторонними) и односторонними. В односторонней сделке выражается воля одного

лица или одной стороны (например, завещание). Двух- и многосторонние сделки

называются договорами. Для заключения договора необходимо выражение согласованной

воли двух и более сторон. Общие требования к совершению гражданско-правовых сделок

с землей содержатся в гл. 9 ГК РФ.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме. Сделки с недвижимостью подлежат регистрации в случаях, предусмотренных ГК (п. 1 ст. 164) Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК). Дополнительные сделки по изменению или прекращению ранее зарегистрированных сделок также подлежат государственной регистрации.

Гражданским законодательством закреплен принцип свободы договора, т.е. стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом, так и не предусмотренный, а также смешанные договоры, содержащие элементы различных сделок. Смешанные сделки, содержащие элементы сделок, подлежащих регистрации, подлежат регистрации в целом.

Сделки можно разделить на подлежащие регистрации и не подлежащие регистрации. По правовым последствиям на сделки об отчуждении (влекущие переход права на недвижимость); сделки, не влекущие перехода прав.

1. Сделки об отчуждении направлены на передачу недвижимости в собственность. К ним относятся:

а) договоры купли-продажи.По договору купли-продажи земельного участка продавец обя­зуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи земельного участка не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации.

Законом установлены 2 существенных условия договора купли-продажи недвижимости.

1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны:

· кадастровый номер участка;

· категория земли (целевое назначение);

· разрешенное использование участка;

· обременения участка и ограничения его использования.

Стороны договора не вправе изменять целевое назначение земельного участка,

являющегося предметом договора. Также не подлежат самовольному изменению такие условия использования земельного участка, как охранные зоны и обременения участка.

При продаже земельного участка должен быть соблюден принцип единой судьбы земельного участка и объектов, которые на нем расположены.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2. Цена недвижимого имущества, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.

б) договор мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже. Специальные правила заключаются в том, что:

· презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568);

· если обмен неравноценный, то оплачивается разница;

· установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570).

Мена может не сопровождаться их денежной оценкой.

в) договоры дарения недвижимости. Подлежит государственной регистрации независимо от вида объекта. По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя.

Основной признак дарения – безвозмездность. По договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства (п. 1 ст. 572 ГК). Статьи 575 и 576 ГК содержат случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК).

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Только сон приблежает студента к концу лекции. А чужой храп его отдаляет. 8998 – | 7653 – или читать все.

194.79.20.246 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Правовые особенности договора купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи участка земли является разновидностью гражданско-правового соглашения купли-продажи объекта недвижимости. Поэтому к нему в целом применяются те же требования, как и при продаже иных объектов недвижимости. Однако специфика земельный правоотношений в России создает определенные правовые нюансы, которые должны быть учтены и определены в тексте договора при возмездном отчуждении и приобретении участков земли.

По договору продажи земли продавец берет обязательство по дальнейшей передаче в собственность покупателя конкретного участка земли, а покупатель, подписывая соглашение, обязуется принять указанный в соглашении земельный участок и уплатить за него оговоренную денежную сумму, указанную в договоре.

Подобно иным видам соглашений по купле-продаже имущества, договор продажи участка земли является возмездным. Существенными условиями такого договора продажи земли считаются условия о предмете соглашения и о цене продаваемого участка.

Заключение договора купли-продажи участка земли

Договор продажи любой недвижимости, включая участки земли, заключается в письменной форме. Он должен иметь вид единого юридического документа, подписанного обеими сторонами.

Стоит отметить, что несоблюдение требований российского Гражданского кодекса к форме соглашения купли-продажи участка земли влечет его недействительность.

Форма соглашения купли-продажи участка земли может быть и простой, и нотариальной (по обоюдному желанию сторон), поскольку обязательного нотариального удостоверения соглашения по продаже участков земли российское гражданское законодательство не предусматривает.

Тем не менее, обязательное нотариальное удостоверение соглашения купли-продажи участка земли предусмотрено в качестве исключения для договоров ренты и соглашений пожизненного содержания с иждивением.

Произошедший после заключения соглашения переход права собственности на конкретный участок земли к покупателю в дальнейшем подлежит государственной регистрации.

Договор по продаже участков земли считается заключенным не с момента достижения сторонами купли-продажи согласия по всем существенным условиям с подписанием договора, а лишь после проведения регистрации, то есть с момента получения покупателем земли регистрационного свидетельства.

Выполнение продавцом земельного участка обязательства по подписанному соглашению купли-продажи подтверждается еще одним юридическим документом, а именно передаточным актом. Акт может оформляться отдельным документом, подписанным продавцом земли и ее покупателем.

Другой вариант передачи недвижимости – это включение в сам договор условия, что данное соглашение приобретает юридическую силу и правовое значение акта приема-передачи. В указанном случае составления дополнительной документации сторонами не требуется.

Исполнение соглашения купли-продажи участка земли сторонами до завершения процедуры регистрации перехода прав не считается основанием для какого-либо изменения отношений с третьими лицами. Следовательно, только после получения регистрационного свидетельства на землю покупатель в полном смысле становится собственником соответствующего участка земли в глазах третьих лиц.

Требования к содержанию договора

Оформляя договор продажи на земельный участок стороны должны быть уверены в правильности составления соглашения, поскольку к сделкам с недвижимостью законодателем предъявляются достаточно серьезные требования.

Одним из существенных условий соглашения, как уже говорилось, является предмет договора, то есть сведения о продаваемом земельном участке.

Определяя в договоре его предмет, стороны соглашения должны уделить внимание идентификации этого предмета. В соглашении продажи любой недвижимости требуется указывать данные, позволяющие совершенно определенно и точно установить отчуждаемый объект недвижимости, который в дальнейшем подлежит передаче по соглашению в собственность покупателя.

При отсутствии в документе указанных данных условие о предмете сделки, подлежащем передаче от продавца к покупателю, считается несогласованным. Следовательно, само соглашение, не имеющее согласованного предмета, признается с юридической точки зрения незаключенным.

Читайте также:  Договор найма квартиры между физическими лицами образец скачать

Согласно российскому Земельному кодексу (статья 37), объектом соглашений купли-продажи могут выступать только участки земли, прошедшие кадастровый государственный учет.

В договоре по продаже участка земли должны содержаться следующие идентификационные сведения отчуждаемого участка:

  • местоположение продаваемого земельного участка;
  • площадь этого участка земли, определяемая либо по имеющимся правоустанавливающим документам, либо по кадастровому плану;
  • кадастровый номер земли;
  • категория земель, к которой относится отчуждаемый участок (его целевое назначение);
  • документально разрешенное использование участка земли;
  • имеющиеся обременения продаваемого участка.

В качестве адреса отчуждаемого участка земли указывается обычно почтовый адрес этого участка либо другое общепринятое описание местоположения земли, позволяющее точно определить продаваемый объект (участок земли) на территории нахождения соответствующего регистрационного округа.

Площадь продаваемого участка земли чаще всего указывается согласно правоустанавливающей документации на эту землю (регистрационному свидетельству, правовому акту государственного либо муниципального органа, другому правоустанавливающему документу).

Вносимый в договор кадастровый номер отчуждаемого земельного участка должен содержать следующие данные о земле:

  • номер кадастрового округа, где находится соответствующий участок земли;
  • номер кадастрового района;
  • нумерацию кадастрового квартала;
  • номер продаваемого участка земли в кадастровом квартале.

Предметом соглашения купли-продажи земли может являться и часть участка. В названном случае продавцу нужно предварительно произвести раздел своего участка земли, оформив на каждую из частей отдельный кадастровый план. Деление участка земли на несколько частей с последующим оформлением на эти участки отдельных кадастровых планов нуждается в государственной регистрации на оставшуюся (не проданную) часть лишь в случае уменьшения площади участка земли в связи со сделкой продажи.

Когда предметом договора по купле-продаже земли выступает земельная доля, находящаяся в праве долевой собственности на определенный участок земли, продавец этого участка обязательно должен учитывать необходимость соблюдения императивной нормы гражданского законодательства, устанавливающей преимущественное право покупки отчуждаемой доли иными собственниками – дольщиками по цене, которая установлена продавцом доли для третьего лица.

Если же предметом соглашения выступает доля в общей собственности из категории земель сельскохозяйственного назначения, право преимущественной покупки такой доли, согласно нормам Закона РФ от июля 2002 года № 101, устанавливающего правила оборота земли сельскохозяйственного назначения в России, принадлежит региону РФ или муниципалитету (в случаях, установленных законодательством самого субъекта РФ).

Еще одно существенное условие соглашения по продаже участка земли как объекта недвижимости – это цена отчуждаемой земли. Без указания в тексте соглашения цены договор также нельзя считать заключенным. Продавец может устанавливать цену и за весь объект (земельный участок) в целом, и за единицу площади участка земли или другого показателя ее размера.

Если стороны предпочтут прописать в своем соглашении цену за единицу площади, то общая цена договора, подлежащая оплате покупателем, рассчитывается исходя из фактического размера участка земли, переданного покупателю.

Порядок оплаты стоимости продаваемого участка земли определяется в тексте договора по соглашению продавца и покупателя земли. Деньги за проданную землю могут передаваться продавцу участка и до, и после подписания сторонами соответствующего соглашения, и до передачи участка земли по акту передачи, и после. В любом из указанных случаев условие об оплате денежных средств за отчуждаемый участок земли должно быть в тексте договора по купле-продаже соответствующим образом сформулировано.

Для покупателя важно еще до заключения соглашения купли-продажи участка земли выяснить наличие (либо отсутствие) обременений прав продавца-собственника земельного участка.

Если же отчуждаемый участок земли имеет обременение, в условиях договора продажи земли сторонам следует указать все сведения об этих обременениях: наименование имеющегося обременения (к примеру, сервитут, аренда, ипотечный кредит или доверительное управление), срок действия указанных обременений, а также наименование (ФИО) лица, в чью пользу установлено обременение.

Факт наличия или отсутствия зарегистрированных обременений должен подтверждаться выпиской из Единого реестра прав на объекты недвижимости.

Помимо отсутствия или наличия обременений покупателю земли нужно также установить наличие (отсутствие) у приобретаемого участка земли наложенных запрещений (арестов). Такие аресты на землю могут налагаться по определению суда с целью обеспечения иска-заявления или при возбуждении уголовного дела – по требованию (постановлению) следователя.

Заключение договора купли-продажи земельного участка

Совершение любой сделки в отношении земельных участков требует соблюдения определенной формы. Для отчуждения участка продавцом и приобретения его покупателем требуется заключить договор купли-продажи.

Требования закона к форме сделки. Последствия несоблюдения формы сделки

В отношении заключения договоров купли-продажи участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

1) Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;

2) Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора купли-продажи участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом.

Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок по отчуждению земельного участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при отчуждении долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки купли-продажи участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора отчуждения земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Список документов для совершения сделки купли-продажи земельного участка

Официальный сайт Росреестра, доступный по адресу https://rosreestr.ru/ , также предлагает пользователям электронный ресурс, позволяющий смоделировать конкретные условия заключения сделок с недвижимым имуществом. Данный сервис доступен по адресу http://ls.rosreestr.ru/usecases.html.

В отношении требований к заключению договора купли-продажи земли на данном ресурсе пока отсутствует перечень документов, однако можно использовать по аналогии ситуацию со сделкой в отношении жилого дома.

Для совершения сделки купли-продажи участка и ее государственной регистрации требуются следующие документы:

  • Заявление в орган Росреестра о регистрации перехода права собственности и регистрацию права собственности у покупателя. Данный документ заполняется заявителем при непосредственном обращении в территориальное подразделение Росреестра;
  • Договор купли-продажи земельного участка. В данном документе сторонами будут сформулированы все условия сделки отчуждения земли. Составляется в трех экземплярах, по одному для каждой из сторон и один для регистрирующего органа;
  • Документы, подтверждающие полномочия сторон сделки. В качестве таких документов признаются паспорта, а также иные документы, удостоверяющие личность;
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок. В отношении объектов, зарегистрированных до 15.07.2016 года таким документом будет являться свидетельство о праве собственности, начиная с 15.07.2016 года – выписка из ЕГРП, подтверждающая факт регистрации права собственности;
  • Кадастровый паспорт на участок земли. Данный документ является следствием проведения кадастрового учета в отношении участка и содержит основные количественные и качественные характеристики конкретного земельного участка;
  • Акт приема-передачи участка. Вместо данного документа в самом договоре купли-продажи может содержаться ссылка о фактической передаче участка;
  • Нотариально заверенное согласие супруга продавца на отчуждение участка, если он был приобретен в период брака;
  • Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за совершение регистрационных действий.

Пошаговое руководство для заключения договора купли-продажи земельного участка

Вся процедура совершения сделки по отчуждению участка земли, от момента согласования условий до государственной регистрации, состоит из следующих этапов:

  • Определение взаимной заинтересованности в сделке путем изучения спроса и предложения на рынке оборота земли;
  • Согласование существенных условий предстоящей сделки (предмет договора, цена договора и порядок расчетов, порядок передачи участка покупателю, наличие или отсутствие ограничений (обременений) в отношении участка;
  • Составление и подписание договора купли-продажи с учетом требований к его форме. Договор может быть составлен сторонами самостоятельно либо при помощи услуг профессионального юриста;
  • Подача заявления в органы Росреестра о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности;
  • Внесение сведений с ЕГРП с получением зарегистрированных документов сторонами сделки.

Актуальные нюансы составления договора купли-продажи земельного участка

Предварительный договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения (образец)Земельные участки продают и покупают. Такая возможность, с некоторыми ограничениями, предусмотрена действующим законодательствам.

Все условия соглашения между продавцом и покупателем фиксируются в соответствующем договоре.

Об особенностях этого документа речь пойдет в настоящей статье. Также узнаете, какие есть различия в сделке для физических и юридических лиц.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Порядок и правила заключения договоров купли-продажи участков регламентируются следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Гражданский кодекс РФ: в частности, параграфы 1 и 7 главы 30 – часть 2 документа.
  2. Земельный кодекс РФ.
  3. ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Существует целый ряд иных федеральных законов и подзаконных актов, нормы которых обязательны к применению в тех или иных случаев. Нельзя не упомянуть и разъяснения высших судов страны. Последние – не являются, по сути, источниками права, потому что в РФ не прецедентная система. Между тем, не учитывать позицию, скажем Верховного суда, не могут нижестоящие органы правосудия. Это факт.

Возможна ли сделка без письменного соглашения?

ГК РФ в ст. 549 устанавливает, что именно по договору продавец обязуется передать в собственность покупателю недвижимое имущество. В ст. 550 ГК РФ говорится, что сделка оформляется в письменной форме.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости (действующая редакция)

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Ст. 551 ГК РФ указывает на необходимость государственной регистрации перехода права на недвижимость – в нашем случае, на земельный участок. В свою очередь, ФЗ «О ГРН» определяет, что для вышеуказанной регистрации необходимо предъявить договор купли-продажи.

Исходя из всего изложенного, можно сделать вывод, что, законная продажа земли невозможна без заключения письменного договора. Подчеркиваем, что использовано слово «законная».

Нюансы практики: многие и на 2018 год владеют дачными участками или гаражами на правах участников различных некоммерческих товариществ, обществ и кооперативов. Существует возможность получения права собственности на перечисленные объекты, но люди не стремятся этого делать по разным причинам. Например:

Читайте также:  Составление договора купли продажи земельного участка

  • зачастую землю необходимо брать в аренду с последующим выкупом;
  • процедуры сложны и требуют больших временных затрат.

Выход из ситуации найден следующий: «переписывается» членская книжка, не будем вдаваться в подробности процедуры, и новый член общества занимается оформлением недвижимости в собственность. А старый – получает определенные деньги.

Является ли это сделкой? С точки зрения законодательства, данные действия законной куплей-продажей назвать нельзя. Это, скорее, некоторая переуступка прав, относительно которой, впрочем, возникают определенные вопросы.

Предварительный документ

Он заключается в том случае, если определенные обстоятельства мешают оформить основной договор, но стороны нацелены на взаимодействие друг с другом. Текст договора излагается на бумаге. Регистрации он не подлежит, как и какие-либо права по нему (переход прав). Содержание документ имеет следующее:

  1. Наименование и паспортные данные сторон.
  2. Описание объекта недвижимости – земельного участка.
  3. Его полная стоимость и величина денежной суммы, передаваемой при подписании предварительного договора, если на этот момент что-то уплачивается.
  4. Указание причин, по которым не может быть сразу оформлен основной договор.
  5. Порядок расчетов сторон.
  6. Сроки, в течение которых стороны обязаны завершить куплю-продажу земли.
  7. Ответственность сторон.
  8. Иные пункты, которые продавец и покупатель решили включить в документ.

Предварительный договор может заключаться с передачей задатка. В этом случае, указывается, что определенная денежная сумма выступает именно как задаток. В остальном, текст можно изложить по вышеуказанному плану. Интересны последствия неисполнения обязательства при передаче задатка:

Основные пункты приобретения земли с домом и без него

Документ должен содержать информацию:

  • о сторонах договора;
  • его предмете – объекте или нескольких (дом и земля) недвижимого имущества, в том числе – ссылки на правоустанавливающие документы;
  • о цене;
  • об условиях передачи недвижимости от продавца к покупателю.

В типовой договор для покупки и продажи можно включить информацию о порядке расчетов и любые другие пункты, если они соответствуют действующему гражданско-правовому законодательству.

Нужно знать: земельный участок и здание расположенное на нем – это всегда объекты, связанные друг с другом. Так, в ст. 552 ГК РФ сказано, если продается дом или иное здание, сооружение, то с ним должен передаваться и участок, на котором расположен «архитектурный объект», а также та часть земли, которая необходима для обслуживания здания или сооружения.

Все тонкости и секреты составления договора купли-продажи земельного надела с жилым домом вы найдете в отдельной статье.

Реализация дачных наделов

Она осуществляется по общим правилам, предусмотренным ГК РФ. Нюансы могут возникать, если земля не оформлена в собственность, либо на ней имеются строения, права на которые не зарегистрированы.

О одном из способов выхода из ситуации речь уже шла в настоящей статье. Но, если вести речь именно о купле-продаже такой недвижимости, то, чтобы все было законно, продавец должен стать полноценным собственником земли и, скажем, дачного домика.

Про порядок заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него рассказывается здесь.

Основные различия для физических и юридических лиц

Правила осуществления купли-продажи установлены в ГК РФ для всех субъектов: государства, физических лиц, ИП, юридических лиц. Но нужно отметить, что в интересах ООО всегда действует какой-то его представитель – руководитель или иное лицо. Поэтому для сделки требуется больше документов. Нужны такие бумаги:

  • учредительные документы;
  • бумаги, содержащие номера ИНН и ОГРН – свидетельствующие о постановке юр. лица в налоговых органах;
  • приказ о назначении руководителя;
  • документы, подтверждающие полномочия представителя.

Подробно об особенностях и отличиях договора купли-продажи земли между физическими и юридическими лицами говорится тут.

Можно ли заключить соглашение по доверенности?

Да, ГК РФ разрешает это делать. В главе 10 документа, и где-либо еще, не содержится запретов на выдачу доверенности с правом продажи или покупки земельного участка. Более того, на практике, очень часто за собственника или лицо, желающее получить землю в свое владение, распоряжение, пользование, выступают некие профессионалы: риелторы, юристы, специалисты по сделкам с землей.

О том, как заключить договор купли-продажи участка по доверенности, написано в нашем материале.

Процедура регистрации

Переход прав осуществляется после того, как в этот орган подан:

  • договор;
  • заявления сторон;
  • иные необходимые бумаги.

Кроме того, необходимо оплатить за это действие госпошлину. Можно сдавать бумаги на регистрацию в МФЦ, которые действуют по всей стране. Спустя некоторое время, заявителям выдаются зарегистрированные документы. Новому собственнику – выписка из ЕГРН, из которой видно, что его данные фигурируют в Едином реестре.

Особенности процедуры регистрации договора купли-продажи земельного участка вы можете найти здесь.

Акт приема-передачи

Без этого документа, при оформлении купли-продажи земли, не обойтись. В ГК РФ сказано, что по договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости. А сама переда происходит по акту. В нем прописывается:

  • информация о сторонах;
  • о предмете сделке;
  • о его стоимости.

О том, как правильно оформить акт приема-передачи земельного участка по договору купли-продажи, было подробно рассказано в этой статье.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка – это документ, на основании которого осуществляется передача прав собственности на недвижимость от одного лица к другому. Отношения имеют массу тонкостей, о которых желательно знать, чтобы не попасть в неприятную историю.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

КУПЛЯ- ПРОДАЖА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Исходя из легального определение договора продажи недвижимого имущества закрепленного в п. 1 ст. 549 ГК РФ, можно сделать вывод что под договором купли-продажи земельного участка понимается соглашение лиц, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок.

Договор продажи земельного участка с точки зрения классических гражданско-правовых характеристик является консенсуальным, возмездным, взаимным и двухсторонне обязывающим. Хотя из положений ст. 549 ГК РФ следует, что договор продажи создает обязанности только у продавца, анализ норм ГК РФ позволят сделать вывод, что договор купли-продажи земельного участка является двухсторонне обязывающим. По мнению О.Ю. Скворцова, «это легко вывести из более общей нормы о купле-продаже: покупатель обязан принять передаваемое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ)». Скворцов О.Ю. Указ. соч. С.78.

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Согласно ст. 550 ГК РФ такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами. Изменения в договор могут быть внесены путем составления соглашения по тем же правилам, что и основной договор.

Дополнительно к форме договора купли-продажи земельного участка предъявляется требования о государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента достижения сторонами в требуемой форме соглашения по всем его существенным условиям, к которым относятся: условие о предмете договора и цене отчуждаемого земельного участка.

Общие требования к земельному участку как к предмету договора продажи недвижимости, содержащиеся в ст. 554 ГК РФ, дополнены п. 1 ст. 37 ЗК РФ требованием о необходимости, прохождения государственного кадастрового учета, для индивидуализации земельного участка.

В договорах, предметом которых являются земельные участки, согласно п. 2 ст. 8 ЗК РФ следует учитывать их категорию. Дискуссионным остается вопрос о статусе договора, при отсутствии в нем категории земельного участка. А.Л. Корнеев отмечает что, «вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным, поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра». Корнеев А. Л. Сделки с земельными участками :учебное пособие. -М. :Городец, 2006. -С.39. Но Е.А. Позднякова не соглашается с такой точкой зрения, считая, что «категория земли определяет целевое использование земельного участка, поэтому отсутствие таких характеристик, может породить исковые требования, лиц, чьи интересы затрагиваются сделкой».Позднякова Е.А. Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка // Вестник Оренбургского государственного университета.- 2011.-№ 3.- С.121.

О.М. Оглоблина считает, что, «в договоре целесообразно указывать все сведения о земельном участке, содержащиеся в Едином государственном реестре земель, поскольку это позволит исключить применение ст. 554 ГК РФ о признании сделки незаключенной, при отсутствии данных позволяющих определенно установить земельный участок подлежащий передаче». Аренда и купля-продажа земельных участков: комментарии и образцы документов / Оглоблина О.М. М.Ю.Тихомиров.; под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Издательство: М.Ю.Тихомирова, 2008.-С.24.

В судебной практики данный вопрос разрешается следующим образом. Так, Октябрьский районный суд г. Новороссийска рассмотрел дело по требованиям о признании незаконным приостановление регистрации права собственности Управлением Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии, из-за отсутствия в договоре купли-продажи земельного участка ссылки на категорию. В решении суд указал, что «приостановление регистрации является законным, поскольку ч. 2 ст. 8 ЗК РФ, прямо установлена обязанность сторон не зависимо от разновидности договора указывать в договорах категорию земельного участка» Решение по гражданскому делу № 2-1779/ 11 от 17 мая 2011 года Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края – URL: http://novorossisk-oktybrsky.krd.sudrf.ru (дата обращение 08.02.2012)..

Таким образом, при заключении договора продажи земельного участка, обязательным является указание категории земельного участка, так как ее отсутствие влечет не возможность регистрации договора, а, следовательно, договора будет считаться не заключенным.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, так же необходимо обратить внимание, на недопустимость указания в договоре условий перечисленных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ. К таким условиям относятся: установление права продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию, условие ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, совершение иных сделок с землей, и условие ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Если перечисленные условия вопреки запрету будут указанны в договоре, то они будут считаться недействительными.

Вторым существенным условием договора купли-продажи земельного участка выступает согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ -цена, при ее отсутствии в договоре правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применимы, следовательно, не может быть уплачена цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

В действующем законодательстве предусмотрены различные механизмы определения цены, в зависимости от того в – частной или государственной собственности находится земельный участок.

Читайте также:  Договор дарения доли квартиры несовершеннолетним детям образец г

Цена земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть определена соглашением продавца и покупателя, профессиональным оценщиком или по инициативе собственника итогам торгов.

В п. 1 ст. 66 ЗК РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 03.08.1998.- № 31.- Ст. 3813. ( далее – ФЗ «Об оценочной деятельности»). Оценка в данном случае проводится юридическим лицом или индивидуальным предпринимателям, имеющим лицензию на осуществление оценочной деятельности на основании договора между оценщиком и заказчиком, а ее результаты отражаются в отчете об оценке земельного участка.

М.Ю. Тихомиров считает, что «обращение к профессиональным оценщикам недвижимости способствует получению полной и достоверной информации о рыночной стоимости соответствующего земельного участка». Тихомиров М.Ю. Аренда и купля-продажа земельных участков в Российской Федерации // Право и экономика.- 2007 .-№ 12.-С.78.

Если же предметом сделки выступает земельный участок, принадлежащий Российской Федерации, субъектам РФ, либо муниципальным образованиям, то согласно ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности» проведение оценки является обязательным, за исключением, случаев, если собственники недвижимости, расположенной на землях публичных образований имеет исключительное право на ее выкуп (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Цена в таких случаях определяется по правилам установленных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации.- 29.10.2001.- № 44.- Ст. 4148. – где установлено, что до 1 июля 2012 года цена устанавливается субъектами РФ в процентном отношении от кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер процента зависит от расположения земельного участка в городе, с численностью населения свыше 3 миллионов человек или в иной местности. Если же покупателем выступает собственник недвижимости расположенной на земельном участке, то цена земельного участка устанавливается в виде процента от ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Стороны договора могут использовать и другие принципы для определения цены участка. Например, с помощью метода аналогий стороны могут сформировать цену по взаимному соглашению с учетом цен на земельные участки, существующие в данной местности. Матвеев В.В., Радыгина С.В. Принципы оценки стоимости земли в современных условиях // Вестник Удмуртского университета.-2007.- № 2.- С. 141. Или можно оценить земельный участок по нормативной цене, которая определяется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» О порядке определения нормативной цены земли: Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 // Собрание законодательства Российской Федерации .- 31.03.1997.- № 13.- Ст. 1539., ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения, и не превышает 75% уровня рыночной цены.

В договоре купли-продажи земельного участка стороны могут указать условие его исполнения к определенному сроку, если при нарушении срока исполнения покупатель утратит интерес к договору. В этом случае продавец может исполнить договор до наступления или после истечения определенного договором срока только с согласия покупателя. А при нарушении сроков установленных договором для передачи документов, покупатель вправе назначить разумный срок для их передачи, в случае же, не предоставления документов в указанный срок, покупатель может отказаться от сделки.

Исполнение обязанности продавца по передаче имущества связанна с моментом подписания сторонами акт о передаче, с этого момента, покупатель приобретает статус титульного владельца недвижимого имущества, но собственником он станет, только с момента государственной регистрации перехода права собственности.

На продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка возлагается обязанность не только передать документы, но и предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях использования земельного участка.

Необходимо обратить внимание, на то, что в Российской Федерации законами устанавливаются особенности купли-продажи отдельных категорий земель. Например, продажа земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется по итогам торгов, порядок проведения которых регламентируется Правительством РФ.

Наиболее детально, регламентированы особенности заключения договора купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Особенностью такого договора является ограничение субъектного состава участников, поскольку иностранные граждане и юридические лица, не могут быть покупателеми таким земельных участков.

Вторая особенность договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, заключается в оценке земельных участков. Рыночная стоимость такого участка определяется с учетом объектов расположенных на нем.

Особенность купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, проявляется и в порядке их продажи. В ст. 8 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» определено, что субъект РФ и муниципальное образование имеет преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения, за исключением случаев продажи с публичных торгов. В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продажи с указанием цены и других существенных условий. Если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки, или не уведомит о намерении приобрести земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не меньше указанной в извещении.

Таким образом, проанализировав положения гражданского и земельного законодательства, регулирующие совершение купли-продажи земельных участков можно сделать вывод о том, что договоры купли-продажи земельных участков являются наиболее сложными, и это связано не только с предметом такого договора, но и со спецификой их имущественного оборота. Поэтому продажа земельных участков подчинена правилам установленных ГК РФ о купли-продажи с особенностями регулируемыми нормами земельного законодательства.

Договор купли-продажи земельного участка

Сделка по приобретению или отчуждению земли – это ответственный шаг и у некоторых людей он бывает только один раз в жизни. Поэтому ко всем пунктам текста договора необходимо подойти серьезно, чтобы не оказаться обманутым.

Основные требования к договору купли – продажи земельного участка

Договор должен обязательно составляться в письменной форме, его должны засвидетельствовать своими подписями все стороны, ибо договор можно будет признать недействительным. Сам документ не подлежит регистрации в Росреестре, но свои права, которые были приобретены на землю необходимо зарегистрировать.

Обязательное обращаться к нотариусу требуется только в случае, если продается право на долю, либо земля принадлежит несовершеннолетнему лицу. Такое же требование выдвигается, когда собственником является лицо с ограниченной дееспособностью.
Количество экземпляров документа определяется сторонами индивидуально в зависимости от количества участников сделки.

Что нельзя предусмотреть в документе

Гражданский кодекс четко определяется условия, которые не могут присутствовать в договоре:

• невозможно установить право продавца на обратный выкуп земельного участка;
• ограничить покупателя по возможным будущим сделкам с предметом договора;
• ограничивать ответственность и обязанности, лица, которое отчуждает землю, в случаях, если третьи лица заявят на него свои законные права.

Структура договора купли – продажи земельного участка

Типовой договор обязательно должен содержать следующие пункты:

Предмет договора. Данный параграф договора должен позволять полностью идентифицировать предмет сделки. То есть должно присутствовать полное описание участка, его размеры, месторасположение. В противном случае, в гражданском кодексе предусмотрена возможность признание такого договора недействительным.

В тексте должна содержаться информация о кадастровом номере, категории и целевом назначении. Обязательно следует отобразить реквизиты документов, которые позволяли продавцу пользоваться участком на законных основаниях. Если есть ограничения по пользованию, об этом также должна быть информация. За продавцом не предусмотрена возможность укрывательства таких сведений.

Стоимость сделки. Нельзя составить договор купли-продажи земельного участка без указания стоимости сделки. Это может привести к тому, что договор будет признан не заключенным. Сумма договора обязательно прописывается в цифровом выражении и прописью.

Допускается отсрочка по оплате, а регистрация права, то есть его переход, может проводиться только после полного расчета по договору.

Реквизиты и наименования сторон. Как в преамбуле, так и в последнем параграфе документа, реквизиты сторон должны прописываться полностью, без сокращений и с полным уточнением паспортных и регистрационных данных. То есть записи в договоре должны позволять полностью идентифицировать личность, как покупателя, так и продавца.

Другая необходимая информация в документе

Так как договор купли-продажи земельного участка схож с обыкновенным договором, то он может содержать и другие обязательства, и права сторон.
Прежде всего, если договор предполагает передачу только доли, а не всего участка, то это должно отображаться в документе. Из текста должно быть четко видно, размер доли и какие правоустанавливающие документы на нее имеет продавец.

Порядок передачи предмета договора – очень важный момент для любого договора купли-продажи. Сторонам очень важно определиться, какой момент будет считаться моментом передачи земли. Рекомендуется обязательно составлять передаточный акт. Нелишним будет предусмотреть дополнительную ответственность сторон за нарушение своих обязательств, помимо требований гражданского кодекса.

Обязательно следует проверить документы и на дом, если участок продается вместе со строением.

Единая продажа возможна только в том случае, если и земля и дом принадлежат одному лицу. Хотя на практике, дом и земельный участок продают по двум разным договорам, даже если они принадлежат одному лицу. Но, в договоре купли-продажи земли следует указать, что на земле находится дом, и наоборот, при покупке дома, указать, что он находится на участке, с определенным кадастровым номером, по конкретному адресу.

Документы для договора купли-продажи земельного участка

Чтобы составить договор, придется собрать немало документов, потребуется:

• документы, подтверждающие личность;
• все документы, которые позволяют подтвердить право продавца на землю;
• кадастровый паспорт;
• согласие супруга/и на сделку;
• если на участке нет строений, то необходимо получить письменное подтверждение, или если земля с домом, то потребуется документ, что и участок, и строение принадлежат одному лицу.

Также есть и иные требования, для каждой конкретной ситуации, к примеру, если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо, то без органов опеки не обойтись. Поэтому, в ряде случаев, лучше оплатить услуги юриста и как говориться «спать спокойно».

Ссылка на основную публикацию