Расчёты через банковскую ячейку в сбербанке альтернативные сделки – как получить, документы

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью?

Альтернативные сделки являются самыми распространенными операциями на рынке вторичного жилья. По закону, продать единственную жилплощадь нельзя, но далеко не каждая семья может сначала купить вторую квартиру, а затем продать первую. Выход из подобной ситуации существует – это альтернативная сделка.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Далее рассмотрим порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью.

Что такое альтернативная сделка с недвижимостью?

К альтернативным сделкам относят съезды, разъезды, обмены. Одновременно с продажей квартиры гражданин получает другую жилплощадь, куда он может переехать.

В альтернативной сделке с недвижимостью обычно принимают участие три лица: покупатель, продавец и альтернативщик. По сути, главным участником является покупатель – именно на его деньги покупается квартира у продавца, в которую впоследствии переезжает альтернативщик, у которого нет средств на покупку нового жилья.

Схема выглядит следующим образом: покупатель для альтернативщика приобретает жилплощадь у продавца и получает жилье альтернативщика, а продавец получает средства покупателя.

Основные риски альтернативной сделки

Чаще всего в сделке принимает участие три лица. Это самая простая схема. В том случае, если в цепочке находится две квартиры, вероятность успешного заключения договора высока. Если же в цепочке больше действующих лиц, то ситуация осложняется, а если квартир больше пяти, то сделка становится практически невыполнимой.

Схема продажи квартиры через банковскую ячейку при альтернативной сделке

При альтернативной сделке c недвижимостью заключается два договора между:

  • Покупателем и альтернативщиком;
  • Продавцом и альтернативщиком.

У этих договоров есть только один общий момент – это деньги, связывающие покупателя и продавца.

Для проведения расчетов арендуется банковская ячейка, в которую покупатель вносит деньги. Впоследствии эту сумму заберет себе продавец, но только после того, как будут зарегистрированы оба договора. Альтернативщик в данных расчетах участия не принимает.

Покупатель и продавец с банком заключают договор, в котором прописываются условия изъятия из сейфа денег и срок аренды. Для этого необходимо и покупателю, и продавцу, иметь при себе паспорт.

После заключения договора с банком стороны сделки подписывают договора купли-продажи и отправляют их на регистрацию, причем одновременно. Смотрите также, как происходит передача денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры.

Условия доступа к ячейке при альтернативной сделке

Поскольку альтернативщик не участвует в сделке, то он не получает доступа к ячейке. После регистрации обеих договоров продавец может забрать деньги из сейфа до окончания срока его аренды. При этом он должен иметь при себе:

  1. Паспорт;
  2. Ключ от сейфа;
  3. Два договора купли-продажи, заключенные альтернативщиком с покупателем и продавцом.

Если же сделка не состоялась по той причине, что один из договоров не был признан действительным, то покупатель сможет забрать свои деньги. Одновременного доступа к ячейке продавец и покупатель не имеют. Подробнее об условиях доступа к ячейке при продаже квартиры

В чем преимущество расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке?

Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.

Минусом такого способа расчета является то, что необходимо правильно составить договор с банком и четко определить границы доступа. Кроме того, если продавец не получил документа о размере вложенных в ячейку денег, ему будет невозможно доказать что-либо в суде.

Альтернативные сделки с недвижимостью весьма сложны, и в них есть масса нюансов, в которых трудно разобраться, не являясь специалистом. Чтобы сделка прошла успешно, все документы должны быть составлены правильно, а оба договора купли-продажи подаваться в регистрирующий орган одновременно. Если в каком-либо документе обнаружится неточность, то вся цепочка может распасться. Поэтому для проведения альтернативной сделки рекомендуется обратиться в агентство недвижимости или к юристу.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых — быть обманутым при получении денег. Более удобна безналичная форма расчета, однако если оговорено, что за квартиру продавец получит наличность, нужно обдумать, как передать деньги максимально безопасным способом. Лучшее решение — использование банковской ячейки при сделке купли-продажи квартиры.

Что такое банковская ячейка

Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы. Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор. Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).

Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.

При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

  1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
  2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
  3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
  4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
  5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
  6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
  7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
  8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
  9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Размеры банковских ячеек

Сейфы отличаются размерами. Ширина и длина стандартного ящика — 32Х34 см, а высота колеблется от 4 до 60 см.

При совершении сделок с недвижимостью ячейку арендуют для безопасной передачи наличности. В кассету высотой до 6 см можно поместить 30 пачек, включающих 100 купюр. То есть если квартира стоит 4 млн. руб., а расчет ведется в рублях 5-тысячными купюрами, достаточно арендовать ячейку высотой в 6 см. Если бы расчет велся 1-тысячными купюрами, в ящик вместилось бы только 30 пачек из 40. Прежде чем совершить аренду, необходимо определиться с содержимым сейфа и проконсультироваться с сотрудником банка по поводу его оптимального размера.

Срок аренды

Рекомендуемый срок аренды — 1 месяц, но если сделка сопряжена с необходимостью привлекать ООП, банк, лучше увеличить срок аренды до 1,5-2 месяцев.

Временные затраты на совершение сделки:

Пример соответственно схеме. Гражданин Чащин (Покупатель) обратился в банк для оформления аренды ячейки. Вместе с гражданином Сидоровым (Продавцом) они произвели пересчет и проверку суммы в размере стоимости квартиры, равной 6 млн. руб. В дополнительном соглашении Покупатель указал, что Продавец будет иметь доступ к ячейке с 01.02.2020 г. в течение 20 дней. После стороны подписали договор купли-продажи квартиры, и сделка была зарегистрирована только 14.02.2020 г. Сидоров взял у Чащина ключ, а последний запросил расписку, что средства были получены. С зарегистрированным договором Сидоров уже мог отправиться в отделение банка.

Времени было достаточно, ведь по договору у него оставалось 6 дней в запасе для получения суммы из ячейки. Продавец держал дату визита в банк втайне от всех, чтобы избежать ограбления. 19.02.2020 г. деньги были им получены. Если бы сделка сорвалась, после 20.02.2020 г. в банк обратился бы Чащин и забрал деньги из сейфа.

Кто оплачивает ячейку в банке

Арендует ячейку тот, кто закладывает деньги, а значит — покупатель.

Продавец также может «подстраховаться», и арендовать ячейку, куда положит расписку в том, что средства были им получены. Как только Продавец заберет сумму из банка, Покупатель получит доступ к расписке.

Стоимость банковской ячейки при покупке квартиры

Затраты на аренду сейфа зависят от места нахождения банка. Порой в разных филиалах одного финучреждения стоимость услуги отличается.

Цена состоит из 2 составляющих:

  • стоимость аренды, которая увеличивается прямопропорционально сроку эксплуатации ящика;
  • оплата контроля допуска к сейфу заинтересованных лиц (участников).

Относительно стоимости квартиры, сумма невелика и составляет в пределах 1-5 тыс. руб. за месяц аренды. Стоимость приведена в таблице (данные могут разниться в зависимости от региона):

Банк

Цена ячейки 5-6 см в высоту за 30 дней, руб.

Способы расчётов при купле-продаже земельных участков и других объектов недвижимости. Банковская ячейка и аккредитив

Вариантов расчетов по купле-продаже недвижимости несколько:

  • передача денег из рук в руки при подписании договора купли-продажи или после получения документов с государственной регистрации
  • расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку
  • перечисление денежных средств в безналичном порядке с использованием расчетов по аккредитиву

Банковская (депозитарная) ячейка предназначена для хранения различных предметов, денег и других ценностей.

Т.е. сама по себе ячейка – это то место, где можно хранить что-либо ценное, с повышенным уровнем гарантированного сохранения.

Чаще всего, банковские (депозитарные) ячейки используют именно для расчетов по сделкам с недвижимостью.

Смысл расчетов через банковскую ячейку

если регистрация сделки состоится, то продавец, независимо от воли покупателя, сможет получить деньги за проданную недвижимость, вынув их из ячейки.

если регистрация сделки не состоится, не зависимо от воли продавца, покупатель сможет сохранить деньги в целости и сохранности, вынув их из ячейки.

Стороны предстоящей сделки предварительно договариваются о том, в каком банке будет происходить закладка денег, под какие условия допуска, сколько необходимо ячеек и кто за это будет платить.

Накануне подписания договора стороны являются в банк и оформляют аренду сейфовой ячейки с условиями и сроками допуска к её содержимому, предусматривающими особенности передачи прав на недвижимость по совершаемой сделке.

В банковском договоре должны быть отражены

  • кто и на какой срок арендует ячейку, какие у него права и обязанности
  • кто будет присутствовать при закладке денег и кто, в какие сроки и на каких условиях может быть допущен к содержимому ячейки в дальнейшем
  • что будет происходить, если сделка пойдёт не по намеченному пути, а как-то иначе, или между сторонами возникнут споры
Читайте также:  Как Как узнать фамилию собственника квартиры по адресу

Банк обязан гарантировать своевременный допуск к ячейке лицам, указанным в дополнительном соглашении и, разумеется, сохранность её содержимого.

После подписания договора с банком и оплаты услуг банка можно отправляться в хранилище, где имеется возможность в конфиденциальной обстановке спокойно пересчитать деньги и проверить подлинность купюр на специальной аппаратуре.

После того, как в ячейку будет заложено её содержимое, она закрывается, и допуск к ней блокируется до тех пор, пока не будут выполнены сроки и условия повторного допуска.

Обычно ключ оставляет у себя покупатель, который обязан передать его продавцу сразу же после завершения государственной регистрации. Иногда ключ остаётся на хранении в банке.

Договор с депозитарием и условия доступа к ячейке

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку оформляются договором аренды банковской ячейки.

В указанном договоре, две стороны: покупатель вместе с продавцом (в договоре аренды как арендаторы ячейки) и банк (или иной ответственный депозитарий) как арендодатель ячейки.

По указанному договору аренды банковской ячейки, основными условиями, определяющими порядок расчетов по купле-продаже между покупателем и продавцом, являются условия доступа (посещения) к банковской ячейке .

Выражаются эти условия в следующем.

Закладка денег

Покупатель и продавец в определенный день (чаще всего это тот же день, когда подписывается договор купли-продажи недвижимости и сам договор банковской ячейки) получают право единовременного совместного посещения банковской ячейки, для того, чтобы покупатель заложил денежную сумму (денежные средства за покупку недвижимости), а продавец проконтролировал закладку этой денежной суммы в ячейку.

Посещение ячейки продавцом

Если сделка купли-продажи зарегистрирована, то посещение осуществляет продавец, т.е. если он предъявляет депозитарию документы, подтверждающие регистрацию сделки, он получает право доступа к ячейке (уже без покупателя) и забирает заложенные покупателем денежные средства за недвижимость.

Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась

Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.

Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.

Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).

Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.

Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.

Как выглядят условия доступа к ячейке в договоре

В договоре аренды банковской (депозитарной) ячейки вышеуказанные условия доступа будут выглядеть примерно следующим образом:

Арендатор 1 – Иванов Иван Иванович с 10 апреля 2013 г. по 24 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки при предъявлении следующих документов:

  • или оригинала зарегистрированного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, посёлок Рахья…, заключенного Ивановым Иван Ивановичем (Продавец) и Петровым Петром Петровичем (Покупатель)
  • или нотариальной копии свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Рахья за Петровым Петром Петровичем.

Арендатор 2 – Петров Петр Петрович с 10 июля 2013 г. по 30 июля 2013 г. включительно имеет право однократного посещения ячейки.

Проверяйте документы на наличие ошибок

При совершении сделки с недвижимостью надо быть крайне внимательным, в частности, это относится к расчетам с использованием банковской (депозитарной) ячейки:

старайтесь внимательно читать все условия договора, особенно условия доступа к ячейке, а также выдаваемые регистрирующим органом документы в подтверждение произведенной регистрации сделки (права).

При ошибке в свидетельстве о государственной регистрации права в графе объект или субъект, депозитарий (банк) по такому свидетельству доступ к ячейке может не разрешить.

Ключ от банковской (депозитарной) ячейки

При оформлении договора банковской ячейки арендаторам ячейки, т.е. продавцу и покупателю по сделке, депозитарием передается ключ от нее или два ключа, без которого или без которых открыть ячейку технически нельзя, но это только технически, поскольку доступ к ячейке в принципе можно получить, и сотрудники банка и депозитария обычно уведомляют арендаторов ячейки о том, что ключ сам по себе не является условием доступа.

Посетить ячейку без ключа (если на то, есть такое право в соответствии с условиями доступа) можно при определенной процедуре, которая заключается в следующем (в правилах аренды банковской ячейки это обычно прописано):

банк назначает день вскрытия ячейки и обычно, не в тот же день, когда обратился один из арендаторов в соответствии со своим правом доступа, а на следующий день, или через два -три дня, при этом о дне и времени вскрытия ячейки уведомляется другой арендатор ячейки.

В указанный день депозитарий вскрывает ячейку, при этом сторона, которая осуществляет доступ к ячейке, уплачивает депозитарию фиксированный в договоре аренды ячейки штраф.

Договоренности в отношении того, у кого остается ключ производятся покупателем и продавцом самостоятельно, как правило, без участия депозитария.

В документах, подписываемых ими с депозитарием, это не отражается, поэтому тот арендатор, у которого остается ключ, дает другому арендатору обязательство передать ключ от ячейки.

Покупатель дает обязательство передать ключ в случае регистрации сделки. И если ключ остается у него, продавец, наоборот, – в случае нерегистрации сделки, и если ключ остается у него.

Когда сопровождающие сделку лица, риэлторы, юристы и пр. забирают ключ себе (как на нейтральную сторону), в этом случае они должны давать аналогичные обязательства и продавцу и покупателю.

Какие документы указать в условиях доступа продавца к ячейке

Документы, как условия доступа продавца к ячейке, могут быть различными, но продавец должен понимать, что если для него в условиях доступа к ячейке указывается свидетельство о государственной регистрации права покупателя на недвижимость или нотариальная копия такого свидетельства, его посещение к ячейке будет зависеть не только от регистрации самой сделки и перехода права собственности на покупателя, но и от добросовестности самого покупателя.

Зависимость связана с тем, что получить свидетельство из регистрирующего органа может только сам покупатель (новый собственник) или его представитель.

Для продавца, логичнее в условиях доступа к банковской ячейки, указать оригинал договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации.

Но и в этом случае, есть свой нюанс, дело в том, что сам договор купли-продажи подлежит регистрации, только если он заключен в отношении жилых помещений (комнаты, квартиры, жилого дома, части жилого дома).

Во всех остальных случаях регистрируется только переход права собственности (земельные участки, нежилые помещения и здания, садовые домики, дачные домики и пр.), при этом штамп о произведенной регистрации договора купли-продажи, если сам договор не подлежит государственной регистрации, не ставится, а штамп о государственной регистрации права собственности покупателя, некоторые регистрационные органы ставят только на экземпляр, который выдадут покупателю.

В таких условиях (если сделка купли-продажи не жилья) лучше всего для продавца, помимо договора купли-продажи, с отметкой регистрирующего органа о произведенной государственной регистрации, нужно указывать как альтернативу – выписку из ЕГРП с информацией о праве собственности покупателя на объект недвижимости.

Если даже, на экземпляре договора, который получит продавец, вообще ни какой отметки о регистрации не будет, он сможет заказать и получить выписку из ЕГРП, по которой будет иметь возможность попасть в ячейку.

Аккредитив

Удобной и безопасной формой расчета является безналичный расчет.

При совершении сделок купли-продажи недвижимости, эта форма расчета является наиболее подходящей с использованием банковского инструмента, называемого «АККРЕДИТИВ».

Слово «аккредитив» происходит от латинского «accredo», то есть, «доверяю».

Аккредитив – это форма безналичных расчётов, которая может применяться при заключении договоров купли-продажи недвижимого имущества.

Фактически, аккредитив – аналог банковской ячейки.

Как работает аккредитив:

  1. Стороны заключают договор купли-продажи недвижимости (например, земельного участка)
  2. Покупатель открывает в банке аккредитив на 30-60 и более дней (срок на оплату не влияет);
  3. Банк, на основании заявления покупателя на открытие аккредитива, открывает покупателю аккредитивный счет (равнозначно банковскому сейфу при наличной форме расчета)
  4. Покупатель дает распоряжение банку перечислить деньги со своего текущего счета на открытый аккредитивный счет;
  5. В течение указанных в договоре аккредитива 30-60 и более дней покупатель не может «забрать» перечисленные деньги из банка;
  6. Документы отдают на государственную регистрацию
  7. По завершении государственной регистрации договора и перехода права собственности на недвижимость (земельный участок), продавец с зарегистрированными документами идет в банк и представляет их в банк (перечень указывается в договоре купли-продажи и/или договоре аккредитива)
  8. Банк перечисляет на текущий счет продавца причитающуюся ему сумму по договору

Если регистрация по каким-то причинам не прошла, по истечении срока, на который аккредитив был открыт (30-60 и более дней), банк перечисляет сумму аккредитива на текущий счет покупателя, т.е. осуществляет возврат денег.

Таким образом, аккредитив – это обязательство Банка перечислить на банковский счет продавца сумму денежных средств от имени покупателя в соответствии со строго определенными условиями, указанными в договоре купли-продажи недвижимости (земельного участка) и заявлении об открытии аккредитива.

Расчеты по аккредитиву имеют рядпреимуществ по сравнению с наличной формой оплаты.

К таким преимуществам относятся:

  1. осуществление платежей путем безналичного перевода с банковского счета плательщика на банковский счет получателя, то есть, нет необходимости арендовать у банка ячейку, получать наличные средства, пересчитывать их, проверять на подлинность
  2. сведение к нулю риска потери денег для покупателя (в отличие от использования ячейки), так как никто не может изъять денежные средства с его банковского счета помимо воли самого покупателя.
  3. полная гарантия для продавца получения им денежных средств от покупателя после передачи квартиры (иной недвижимости)
  4. возможность выбора для продавца: перечислить свои деньги на счет в другой банк, либо снять их наличными
  5. в случае, если сделка не была зарегистрирована, у банка существует безусловное обязательство перечислить деньги покупателю обратно на его текущий счет (осуществить возврат)
  6. стоимость аккредитива сравнима со стоимостью пересчета купюр и аренды банковского сейфа.
  7. отсутствие необходимости пересчёта и проверки купюр на подлинность (банк это делает за свой счет)
  8. банк, в случае необоснованного перевода денег, несет имущественную ответственность перед плательщиком в соответствии с российским законодательством (возмещает убытки).

Важно!

Условие о расчетах по аккредитиву может применяться и при сделках купли-продажи с использованием кредитных средств, и должно быть закреплено в договоре купли-продажи квартиры с обременением ее ипотекой в силу закона.

Депозит нотариуса

С новым порядком подготовки к сделкам, их нотариальным удостоверением, возможностью использования депозита нотариуса можно ознакомиться здесь.

Передача денег за квартиру

Как происходит передача денег за квартиру (способ денежных расчетов) зависит от типа рынка, на котором мы покупаем или продаем квартиру.

На Откроется в новой вкладке.”>первичном рынке расчеты происходят между физлицом (Покупателем) и юрлицом (Застройщиком), а потому проходят безналичным путем. Порядком проведения расчетов здесь рулит Застройщик. Перевод денег со счета Покупателя происходит на основании выставленного Застройщиком счета, в соответствии с условиями договора покупки новостройки.

Читайте также:  Как бесплатно Как узнать кто собственник квартиры

Для Откроется в новой вкладке.”>Договоров долевого участия (ДДУ), с 2017 года законом предусмотрен альтернативный способ расчетов, защищающий деньги дольщиков – через счета эскроу (с 1 июля 2019 года их применение для Застройщиков стало обязательным). В этом случае деньги также переводятся по безналу, но уже не Застройщику, а на специальный банковский счет – Откроется в новой вкладке.”>счет эскроу (подробнее – по ссылке).

На Откроется в новой вкладке.”>вторичном рынке расчеты происходят между физлицами, причем их может быть несколько (если «сделка альтернативная»), и здесь часто рассчитываются за квартиру наличными, реже – по безналу.

Очевидно, что денежные расчеты на «первичке» сложностей не представляют, в то время как на «вторичке» передать чемодан денег Продавцу довольно рискованно. Особенно, при Откроется в новой вкладке.”>«альтернативной сделке», где деньги распределяются между целым рядом участников. Как этот вопрос решают на практике?

Существуют три безопасных способа передачи денег при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья:

  1. Банковская ячейка (депозитарий);
  2. Расчеты у нотариуса (через депозит нотариуса);
  3. Аккредитив.

Первый способ используются при расчетах наличными деньгами, второй – при расчетах как наличным, так и безналичным способом, третий – для расчетов исключительно по безналу. Рассмотрим их по порядку.

Расчеты через банковскую ячейку

Самым распространенным способом передачи денег за квартиру на «вторичке» являются расчеты наличными, с помощью аренды банковской ячейки. Условия расчетов здесь специально адаптированы для проведения сделок с недвижимостью, в том числе многоступенчатых альтернативных.

Банковская ячейка – это небольшой сейф (см. фото) размером с ящик письменного стола в особом хранилище банка (депозитарии), который банк сдает в аренду на любой срок для хранения денег и других ценностей. Причем, банк не контролирует, что именно арендатор будет хранить в ячейке. Банк обеспечивает только охрану самого сейфа и контроль доступа к нему. Таким образом, обеспечивается полная конфиденциальность при передаче денег.

Арендатором ячейки, обычно, выступает Покупатель квартиры, он же и закладывает туда деньги для Продавца. Продавец может забрать эти деньги строго в соответствии с условиями допсоглашения (дополнительного соглашения к договору аренды ячейки), которое заключается между Покупателем, Продавцом и банком (см. образец договора и допсоглашения ниже).

В этом допсоглашении указываются условия доступа к ячейке с деньгами для Продавца квартиры – т.е. конкретные сроки и документы, которые он должен предъявить в банк. Суть в том, что Продавец должен документально подтвердить банку факт продажи квартиры Покупателю, тогда Продавец получит возможность забрать деньги из ячейки. Если в течение заданного срока он этого не сделал, то Покупатель может забрать свои деньги назад.

Обычно, пропуском для доступа к ячейке Продавцу служит свой паспорт и Откроется в новой вкладке.”>Договор купли-продажи квартиры (свой экземпляр, оригинал), со штампом Росреестра и записью о том, что сделка прошла государственную регистрацию, и квартира перешла в собственность Покупателя.

Дополнительным условием доступа к банковской ячейке может быть (по соглашению сторон), помимо договора продажи квартиры, еще и Откроется в новой вкладке.”>Выписка из Домовой книги Продавца, либо заменяющий ее Откроется в новой вкладке.”>Единый жилищный документ, которые подтверждают снятие с регистрационного учета всех жильцов проданной квартиры.

Удобство и безопасность расчетов при сделках с недвижимостью здесь заключаются в том, что наличные деньги пересчитываются, проверяются и закладываются Покупателем в банковскую ячейку в присутствии Продавца. Затем деньги блокируются там на время Откроется в новой вкладке.”>регистрации сделки, и передаются Продавцу только если сделка купли-продажи квартиры зарегистрирована. Если же регистрация по каким-то причинам не произошла, и сделка не состоялась, то к ячейке снова получает доступ Покупатель, и забирает свои деньги назад (см. пример ниже).

Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Ключ от банковской ячейки, обычно, остается у Покупателя квартиры на время регистрации сделки купли-продажи, а затем передается Продавцу, в обмен на Откроется в новой вкладке.”>расписку в получении денег за квартиру. Но по договоренности сторон после закладки денег в ячейку, ключ от нее может быть сразу передан Продавцу (ведь без документов о регистрации он все равно не получит доступ к ячейке).

Кроме того, в допсоглашении к договору аренды банковской ячейки может быть предусмотрена возможность совместного доступа Продавца и Покупателя к ячейке в любой день, независимо от прописанных там же условий доступа Продавца и Покупателя по отдельности. Такой вариант полезен в том случае, если в процессе подготовки сделки возник форс-мажор, и стороны отказались от сделки. Тогда Покупатель имеет возможность забрать свои деньги из ячейки, не дожидаясь указанного в договоре срока своего доступа.

На практике – это самый распространенный, недорогой и безопасный способ наличных расчетов при совершении сделок с квартирами. В тех банках, где есть депозитарий (депозитное хранилище), сотрудники депозитария всегда помогут с правильным оформлением договора аренды ячейки и допсоглашения к нему.

Стоимость аренды банковской ячейки — «копейки» (в масштабах сделки), и варьируется в пределах 1 – 3 тыс. руб/мес. Несколько дороже стоит допсоглашение (2 – 5 тыс. руб.).

Дополнительно банк может взимать страховой взнос за ячейку, и залог за ключ от ячейки (на случай его утери).

Расчеты через банковскую ячейку в альтернативных сделках

В альтернативных сделках и в цепочках квартир денежные расчеты имеют свои особенности. В частности, там арендуют не одну, а две или несколько банковских ячеек, и доступ к ним оформляют отдельными допсоглашениями для каждого получателя денег.

Как увязать воедино интересы сразу нескольких участников альтернативной сделки при передаче денег, мы рассказали в отдельной заметке:

Организовать процесс передачи денег в сделке с недвижимостью, и увязать его с процессом регистрации, можно самостоятельно. А можно поручить эту процедуру сторонним исполнителям, которые помогут правильно составить условия доступа к банковским ячейкам, и сами зарегистрируют весь пакет документов. Особенно эта услуга может быть актуальна в случаях сложных альтернативных сделок и цепочек квартир.

Сторонним исполнителем может выступать как представитель специализированной конторы (услуги регистрации), так и риэлтор из агентства недвижимости (если оно присутствует при организации сделки). Либо – Откроется в новой вкладке.”>нотариус, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) составлялся и заверялся у него.

Еще один совет для Покупателя – уточняйте у банка размер сейфовых ячеек. В депозитариях, обычно, существует несколько типов (размеров) ячеек, в том числе и совсем маленькие, в которые может не уместиться вся сумма наличности, например, за трехкомнатную квартиру в Москве.

— В чем может быть риск Покупателя квартиры при передаче наличных денег через банковскую ячейку? Рекомендации адвоката.

Расчеты за квартиру через нотариуса

Расчеты через депозит нотариуса. При заключении сделки купли-продажи квартиры Откроется в новой вкладке.”>через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2015 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – Откроется в новой вкладке.”>здесь), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Банковский депозит нотариуса позволяет ему провести расчеты по сделке купли-продажи квартиры через свой банковский счет, т.е. принять деньги у Покупателя перед регистрацией сделки, и перечислить их на счет Продавца после регистрации. Условия перечисления денег от Покупателя на депозит нотариуса, и условия выдачи их Продавцу устанавливаются в отдельном Соглашении о денежных расчетах, которые стороны подписывают вместе с Договором купли-продажи квартиры. Суть этого Соглашения такая же, как и у допсоглашения к договору аренды банковской ячейки (см. об этом выше).

Стоимость расчета через депозит нотариуса – всего 1500 руб., при условии заверения Договора купли-продажи квартиры у него. Но нужно еще держать в голове, что банки, обычно, берут комиссию за перевод денег со счета Покупателя на депозитный счет нотариуса, и еще больше комиссию – за обналичивание денег со своего счета Продавцом.

Возможность денежных расчетов через депозит нотариуса закреплена в законе в Откроется в новой вкладке.”>п.1.1, ст.327, ГК РФ. Правда, пункт 3 той же статьи 327 позволяет Покупателю в любое время отозвать свои деньги обратно с депозита нотариуса. Чтобы этого не произошло в процессе регистрации сделки, сторонам договора следует (опять же с помощью нотариуса) прописать в Соглашении о расчетах ясные и однозначные условия, в каких случаях Покупатель может забрать свои деньги обратно. Например, только в случае, если в регистрации было отказано, либо в случае, если регистрация не произошла в течение, допустим, 45 дней (т.е. если сделка не состоялась).

Такая услуга нотариуса значительно облегчает проведение взаиморасчетов по сделке с недвижимостью (в том числе по Откроется в новой вкладке.”>альтернативной сделке), т.к. не только избавляет от составления и подписания ряда договоров и условий (на аренду и доступ к банковской ячейке, например), но и позволяет провести всю сделку (включая взаиморасчеты) в одном месте – Откроется в новой вкладке.”>офисе нотариуса.

Расчеты за квартиру через аккредитив

Аккредитив – это банковская услуга, представляющая собой обязательство банка по поручению клиента осуществить со счета клиента платеж указанному лицу (получателю) по факту предъявления им оговоренных документов.

Суть – та же, что и у банковской ячейки, но в ячейке расчет налом, а здесь – безналом.

Банк, в котором Покупатель открывает аккредитив, называется банк-эмитент.

Банк, который будет выдавать деньги Продавцу, называется банк-исполнитель (может быть тот же банк, что и эмитент).

Предоставление Продавцом документов, подтверждающих продажу квартиры и переход права собственности, называется – способ исполнения аккредитива.

Аккредитив может быть покрытым (депонированным) или непокрытым (гарантированным). В первом случае банк-эмитент реально переводит деньги на счет банка-исполнителя, а во втором случае деньги хранятся на счете банка-эмитента до момента исполнения аккредитива.

Аккредитив также может быть отзывным или безотзывным. Здесь речь идет о произвольной возможности банка-эмитента отозвать аккредитив из банка-исполнителя.

В практике расчетов через аккредитив чаще всего применяют покрытый безотзывный аккредитив. Именно такой его вид позволяет в наибольшей степени учитывать интересы и Продавца, и Покупателя, и банка.

Вместе с тем, расчеты через аккредитив на вторичном рынке недвижимости имеют ряд сложностей (по сравнению с расчетами через банковскую ячейку):

  • Большое количество документов для банка при открытии аккредитива;
  • Более высокая стоимость такой услуги, по сравнению с арендой ячейки;
  • Большие затраты времени на подготовку расчетов через аккредитив;
  • Небольшое число банков, предоставляющих услугу аккредитива;
  • Эта услуга заказывается довольно редко, поэтому нормально работать с ней мало кто может;
  • Дополнительные комиссии банков, в т.ч. за обналичивание денег со счета (для Продавца – получателя денег);
  • Возможные сложности для Покупателя при возврате денег в случае срыва сделки. Банк-исполнитель может заморозить средства на своем счете, и вернуть их Покупателю после длительного разбирательства, в т.ч. судебного.
Читайте также:  Сколько квадратных метров положено на одного

Как и в случае с расчетами через банковскую ячейку, исполняющий банк не несет ответственности за подлинность предоставляемых Продавцом документов. Кроме того, банк обязан сообщать о крупных сделках в налоговую, что не очень радует участников сделок.

И самое главное расчеты через аккредитив практически невозможны при «альтернативных сделках», коих на рынке очень много.

Из-за перечисленных неудобств, а также из-за всенародной любви к наличным деньгам, аккредитив в сделках купли-продажи квартир используется крайне редко. А на первичном рынке жилья вместо аккредитива используют очень похожий на него инструмент расчетов – Откроется в новой вкладке.”>специальные счета эскроу (подробнее о них – по ссылке).

Расчеты в сделке с ипотечным кредитом

Если Покупатель берет Откроется в новой вкладке.”>ипотечный кредит для покупки квартиры, то форма расчетов может несколько отличаться от описанных выше, т.к. в них еще принимает участие банк-кредитор.

В зависимости от банка-кредитора, деньги за квартиру могут передаваться Продавцу как наличными (через ячейку, по общему правилу), так и переводиться на счет Продавца по безналу (тут уже банк персонально договаривается с Продавцом об условиях перевода).

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.”>ЗДЕСЬ.

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Официальный сайт Сбербанка России

  • Москва
  • Частным клиентам
  • Дополнительные услуги
  • Аккредитив

Аккредитив

Защитите свои деньги и интересы

В сделках с недвижимостью и любым дорогим имуществом

Удобные расчёты в рублях и валюте

В отделениях по всей стране

Быстро и выгодно

Время открытия аккредитива —
10 мин. Стоимость от 1500 руб.

Аккредитив — услуга банка, которая помогает не беспокоиться об исходе крупной сделки. Сбербанк берет на себя ответственность за проведение расчетов по сделке: продавец уверен, что получит деньги, покупатель — что получит товар.

​Для каких сделок подойдет аккредитив

Если продаёте или покупаете недвижимость — в том числе в ипотеку

Продаёте или покупаете дорогое имущество — например, оборудование, автомобиль, ценные бумаги, долю в уставном капитале

Обмениваетесь квартирами — участвуете в цепочке договоров купли-продажи («альтернативные сделки»)

Оплачиваете дорогостоящие услуги — как физических, так и юридических лиц

Как работает расчёт с аккредитивом

Стороны заключают договор 1

Покупатель открывает сберегательный счёт в банке и вносит сумму 2

Продавец выполняет условия сделки и предоставляет подтверждающие документы банку 3

Банк проводит проверку документов и переводит деньги продавцу

1 Купли-продажи, цессии, оказания услуг, проект договора.
2 Сумму по договору + комиссию за открытие аккредитива.
3 Например, в сделках с недвижимостью —договор основания с отметкой о регистрации в Росреестре. В других типах сделок — стороны оговаривают подтверждающие документы индивидуально.

​В чём отличие аккредитива от банковской ячейки?

Аккредитив

Деньги в ходе сделки
хранятся в безопасности
на сберегательном банковском счёте

Банковская ячейка

Деньги в ходе сделки хранятся
в банковской ячейке

​Защита всех участников сделки​​

Покупатель

Гарантированно получит
имущество, за которое заплатил,
или банк вернет ему деньги

Продавец

Гарантированно получит деньги при
выполнении всех условий договора

Продлить срок действия аккредитива, внести изменения в его условия или отказаться от сделки можно
только при взаимном согласии сторон.

​Почему стоит оформить аккредитив в Сбербанке​​​​​

Удобно

Аккредитив можно открыть
в отделениях Сбербанка
по всей стране

Безопасно

Гарантируем защиту всем сторонам сделки, в том числе участникам цепочки сделок

Низкая цена

Стоимость услуги —
от 1500 руб.

Быстро

Оформим за 10 минут и проведем сделку за 1 день, даже если стороны находятся в разных городах

Как открыть аккредитив

Переведите на счет необходимую сумму

Подайте заявление на открытие аккредитива в уполномоченных отделениях Сбербанка или оставьте предзаявку на сайте

​Тарифы

Купля-продажа
недвижимости

Сделки по купле-продаже
движимого имущества
между физлицами

0,2% от суммы сделки,
минимум 1500 ₽, максимум
5000 ₽ за одну операцию

Сделки по купле-продаже
движимого имущества между
физлицом и юрлицом

0,5% от суммы сделки, минимум
2500 ₽, максимум 15 000 ₽ за одну
операцию

Предзаявка на оформление аккредитива
по сделкам, в которых плательщиком по аккредитиву выступает физическое лицо

Если вы планируете осуществить расчеты по договору аккредитивом, но не знаете или не уверены как это сделать, заполните короткую анкету. С вами свяжутся специалисты банка и помогут корректно включить в договор любого уровня сложности условия по аккредитивной форме расчетов.

​Документы

Какие документы нужны для открытия аккредитива

  • Паспорт
  • Договор-основание (купли-продажи, ДДУ, договор цессии, оказания услуг, проект договора и т.д.)

Образцы документов (для ознакомления)

  • Заявление на аккредитив
  • Сопроводительное письмо (получатель средств)
  • Условия ПАО Сбербанк по осуществлению расчетов в форме аккредитивов

Контакты

Тарифы и уполномоченные отделения Банка вы можете уточнить, позвонив по горячей линии по вопросам с аккредитивами: +7 (495) 500 55 50, 8 (800) 555 55 50

Проведение сделки покупки/продажи квартиры в Сбербанке

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1) Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2) Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1. Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2. Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3. Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

– после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

– если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

– по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

– стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

– проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме. В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

– Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

– Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

– В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия». Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

– После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

– Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:

– по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

– В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

– у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

– Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

– многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

– стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

Ссылка на основную публикацию